Посуточная аренда квартиры

В данной статье вы узнаете: как и кому стоит сдавать квартиру посуточно, что для этого нужно сделать, как себя обезопасить и надо ли платить налоги с получаемого дохода. Часто меняющиеся жильцы, расходы на ремонт, непредвиденные ситуации могут принести много неудобств. Поэтому лучше набраться терпения и подойти к вопросу во всеоружии.

Передача ключей

Кого заселять

Есть определенный контингент людей, которым регулярно требуется временное жилье на короткий срок. В основном это:

  • абитуриенты,
  • командировочные,
  • люди, приехавшие на заработки и т.д.

Разумеется, это не лучшие кандидаты, однако, прежде чем начать сдавать жилье посуточно, нужно определиться с категорией приемлемых для вас жильцов.

У каждой категории потенциальных клиентов есть свои возможные неудобства. Если вы решились заселить абитуриентов, то будьте готовы выложиться на возможный мелкий ремонт квартиры. Ведь в своем большинстве абитуриенты – это молодые и неопытные парни и девушки, которые вряд ли смогут обеспечить сохранность ремонта и элементов интерьера на должном уровне.

Лучше всего такие моменты обговаривать при заселении. В каждом отдельном случае выбор остается за вами, но если жильцы доставляют много хлопот, то лучше от них отказаться. Условия возможного выселения также лучше обговорить заранее. И самое главное, нужно вести учет доходов и расходов с каждым отдельным жильцом. В итоге вы сможете определить тот контингент жильцов, при котором будете получать максимальную прибыль.

Поиск квартирантов

Процесс поиска жильцов – это реклама. Можно подавать объявления в газеты, расклеивать по городу и т.д. Однако, в этом вопросе интернет давно уже всех обошел. На просторах глобальной сети очень много сайтов для объявлений. Есть такие площадки как Avito.ru, Irr.ru, подав объявления на которые можно в течение 1 – 2 дней получить первые звонки от потенциальных жильцов. Эти сайты лучше всего подходят для тех, кто сдает 1 или 2 квартиры.

Если у вас 3 или более сдающихся квартир, то лучше расширить диапазон рекламной деятельности. Можно воспользоваться услугами специализированных интернет-порталов, на которых ведется помимо показа объявлений также бронирование жилья. Идеальным вариантом может стать сайт kvartirka.com. для привлечения более широкой аудитории можно подать объявления на сайте booking.com или airbnb.ru.

Однако, есть и другой фактор, влияющий на постоянное наличие гостей. Это расположение жилья. Если вы сдаете квартиру где-нибудь в туристической зоне, курортном городе или на доступном расстоянии от мест отдыха, то лучше сосредоточиться на сезонном заселении.

Что должно быть в квартире для посуточной аренды

От того, насколько правильно будет укомплектована ваша квартира, будет и зависеть цена, по которой вы сможете ее сдавать, и регулярность жильцов. Есть определенный минимум удобств, которые должны быть в любой, сдаваемой посуточно квартире.

К ним относятся:

  • Холодильник;
  • Плита;
  • Посуда;
  • Стиральная машина;
  • Стол и стулья;
  • Гладильная доска и утюг;
  • Чайник;
  • Микроволновая печь;
  • Кровать или диван;
  • Постельные принадлежности;
  • Средства гигиены;
  • Телевизор
Также нелишним будет обеспечить жильцов кабельным телевидением, установить Wi-Fi, аудиосистему и прочие дополнительные удобства. Главное помнить, что качество посуточного жилья измеряется не только красивым ремонтом, но и элементами интерьера. А чем лучше качество, тем больше готовы платить гости.

Такие мелочи как электрочайник или гладильная доска могут оказаться более необходимыми, чем телевизор или холодильник. Поэтому лучше, чтобы в квартире было все, что может понадобиться. Большинство из этого стоит недорого. Необязательно обставлять квартиру всем новым. Можно купить б.у. товары. Главное, чтобы все работало.

Определение стоимости аренды

Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.

Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:

  • качество и стоимость ремонта квартиры;
  • степень обустроенности мебелью и техникой;
  • количество комнат и спальных мест;
  • размеры помещений в квартире;
  • отдаленность от транспорта и т.д.

Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.

Заключение договора

В нашей стране мало людей, заключающих договор при сдаче квартиры посуточно. Во-первых, никому не нравится бумажная волокита, во-вторых это хлопотно, так как жильцы меняются каждые два-три дня. Однако, сделать это все же стоит. Официальное оформление своей деятельности в качестве арендодателя откроет вам доступ к большему количеству потенциальных жильцов.

Разумеется, в основном это корпоративные клиенты. Как известно, корпоративные клиенты, а также многие командированные просят официального оформления аренды и чеков об оплате. Также в большинстве случаев они производят безналичный расчет. Так что, если вы не имеете возможность официально оформить аренду и принять безналичный расчет, то, скорее всего они откажутся снимать у вас жилье.

С другой стороны, договор аренды это способ обезопасить себя от потенциальных угроз со стороны арендаторов. Кто-то может испортить ремонт, а предъявить ему вы ничего не сможете. Чтобы избежать проблем с такими недоброжелательными жильцами, лучше официально оформить свою деятельность и заключать договор аренды с каждым новым жильцом.

Для официальной деятельности достаточно открыть ИП. В договоре аренды необходимо указывать срок, стоимость сдачи, права и обязанности сторон, а самое главное залог. Залог – это ваша гарантия в случае наступления нежелательных последствий (порчи имущества, пропажи вещей и т.д.). Кроме того, с каждым жильцом нужно будет оформлять акт приема-сдачи квартиры в двух экземплярах для каждой стороны.

Лучше всего составить стандартный договор и акт приема-сдачи, чтобы каждый раз не пришлось тратить время на бумаги.

Безопасность

При сдаче жилья посуточно имеются свои риски:

Кто-то из гостей может скопировать ключи и вернуться в вашу квартиру, чтобы украсть ценные предметы. Чтобы обезопасить себя от этого, можно время от времени менять замки, однако это довольно накладно. Поэтому лучшим вариантом будет установить электронный замок со сменным кодом. После отъезда каждого гостя достаточно будет просто поменять код и риска кражи уже не будет.

Помимо человеческого фактора существуют и другие:

К примеру, может случиться пожар или вашу квартиру затопят соседи сверху. Также есть риск затопления вашими жильцами соседей снизу. От таких непредвиденных ситуаций лучше застраховаться. Жилье можно застраховать в любой страховой компании. Однако, большинство страховщиков завышают коэффициенты на сдаваемое посуточно жилье. Это, конечно, дополнительные расходы, но зато огородит вас от еще больших проблем в случае непредвиденного.

Как сдать квартиру посуточно через агентство

В настоящее время практически во всех городах ведут деятельность, специализированные на аренде посуточного жилья, агентства. Они составляют базу сдаваемого жилья и активно занимаются поиском жильцов. Так как вести самостоятельную деятельность бывает довольно хлопотно, многие владельцы сдают свои квартиры именно через агентства.

При сдаче жилья посуточно через агентство, оно само занимается опросами рекламы, содержания жилья и обеспечения сохранности имущества. Однако, доход владельцев уменьшается в 1,5 – 2 раза. Все равно, в отличие от долгосрочной аренды, данный вид сдачи считается на 20-30 % прибыльнее.

Как работает агентство

  • Владелец квартиры заключает договор с агентством, в котором обговариваются все условия сдачи и содержания жилья. Так, владелец получает определенный процент от сдачи жилья ежемесячно или в другой установленный в договоре срок.
  • Также можно договориться с агентством о посредничестве. При таком сотрудничестве агентство занимается поиском жильцов и оформлением документов, а все остальные хлопоты остаются на владельце. Соответственно агентство получает процент от прибыли в зависимости от условий договора.

Сотрудничать с агентствами удобно тем арендодателям, которые только начинают сдавать жилье посуточно.

Преимущества и недостатки посуточной сдачи в аренду

Посуточная аренда квартиры считается выгодной как для арендодателя, так и для съемщиков жилья. С одной стороны арендодатель в среднем получает больше прибыли, чем от долгосрочной аренды, с другой — съемщик экономит на дорогостоящих отелях.

Воспользовавшись всеми достижениями современной рекламы, можно получать максимальную прибыль от сдачи жилья посуточно. А если вы владеете несколькими квартирами, которые готовы сдавать посуточно, то можете оказать немалую конкуренцию гостиничному бизнесу.

Минусом, пожалуй, можно назвать лишь непостоянство прибыли. К примеру, если вы сдаете квартиру в местности, где спрос зависит от сезона, то вне сезона нужно будет довольствоваться малой прибылью. Однако, отбить недостаток прибыли можно будет во время сезона как минимум вдвойне.

Возможные сложности

Сложность в сдаче жилья посуточно заключается в необходимости постоянного внимания. Необходимо обеспечивать чистоту, работоспособность техники, быть готовым к новым жильцам. Кроме того постоянные звонки, показы, заключение договоров отнимают много времени.

Чтобы облегчить трудности можно нанять работников, заключить договор с агентством и т.д. Однако, нужно иметь в виду, что чем больше удобств вы создаете для себя, тем больше соответствующих расходов следует ожидать.

Нужно ли платить налоги

Разумеется, как и в любой другой предпринимательской деятельности, при сдаче жилья посуточно нужно платить налог с получаемой прибыли. На данный момент это 13%. Для этого нужно вести официальную деятельность, заполнять и сдавать бухгалтерскую документацию в соответствующие органы. Однако, это не только дополнительные расходы или сокращение прибыли, это также возможность получать льготы. Так, при официальном оформлении своей деятельности вам будет засчитываться трудовой стаж, отчислятся пенсионные накопления и т.д.

Кроме того официальная деятельность открывает больше возможностей, а также оберегает от лишних неприятностей, о которых мы уже говорили.

Однако, большая часть деятельности по сдаче жилья посуточно осуществляется в тени. Большинство арендодателей, чтобы избежать уплаты налогов, не заключают договора и не оформляются официально в качестве предпринимателей. И государство ничего с этим поделать не может.

Во многом потому, что квартира является частной собственностью и проверять факт посуточной аренды просто невозможно без веской причины. В исключительных случаях серьезных правонарушений или жалоб соседей выявляются случаи неофициальной деятельности по сдаче квартир в аренду. Этому способствуют и жильцы, которые говорят проверяющим лицам, что это квартира их родственников, что живут они здесь бесплатно и т.д.

Все же, постепенно арендодатели понимают все плюсы официальной деятельности. В последние годы наблюдается тенденция выхода из тени данного сектора экономики.

Советы юристам

Сдача жилья посуточно – это предпринимательская деятельность, связанная с получением немалой прибыли. Поэтому корпоративным юристам необходимо быть предельно внимательным при консультировании владельцев квартир, составлении договор аренды и обеспечить соблюдение требований законодательства при осуществлении подобной деятельности:

  • Необходимо следить не только за своевременной уплатой налоговых отчислений, но и за соблюдением стандартов качества предоставляемого жилья. Гражданское и жилищное законодательство в целом достаточно либерально, однако содержит и императивные нормы, нарушение которых влечет ответственность вплоть до уголовной.
  • Так, к примеру, если при ремонте квартиры применялись материалы, содержащие вредные химические вещества, запрещенные нормами строительства, то необходимо уточнить у владельцев по поводу этого и указать на необходимость устранения проблемы.
  • Также нужно быть готовым к судебным искам как со стороны жильцов, так и со стороны соседей. Не всякие соседи будут спокойно смотреть на постоянно сменяющихся жильцов за стеной или над потолком. Необходимо подготовиться к грамотному ответу таким беспокоящимся соседям.
  • В редких случаях можно столкнуться с судебными тяжбами, связанными с выплатой страховых премий. Ведь наступление страхового случая это всегда тревожная ситуация для страховщика. Любой страховщик будет пытаться найти способы не выплатить деньги. Во избежание предоставления ему поводов для этого, следует разъяснить арендодателям порядок поведения при страховом случае.

В общем, нужно быть готовым ответить на все осаждающие вопросы, как со стороны государственных органов, так и со стороны частных лиц.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить