Образец предварительного договора аренды нежилого помещения

Собственникам строящихся помещений выгодно пускать их в дело уже на этапе возведения или даже до его начала, ведь на вырученные деньги можно покрыть часть расходов. Один из таких способов получения прибыли с недостроенной недвижимости – это предварительный договор аренды.

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

Суть предварительного договора в том, что за определенную плату, после ввода помещения в эксплуатацию, оно будет сдано в аренду именно этому лицу и никому другому. Сумма, уплачиваемая за это, весьма существенна, и поэтому собственники идут на такой шаг, несмотря на то, что в будущем им могут подвернуться более выгодные варианты. Законодательно все дела, касающиеся этого вида соглашений, регулируются 429-ой статьей гражданского кодекса РФ.

Образец

Особенности и условия договора

Соглашения, связывающие стороны до начала основных взаимоотношений, имеют ряд особенностей и рисков, обусловленных многими факторами, включая то, что стороны договариваются в отношении виртуального предмета, который не может быть измерен или как-то непосредственно оценен.

При заключении подобных контрактов учитывают:

• Высокий риск обмана. Несмотря на возможные опасности, которые, безусловно, оправданы, бизнесмены довольно часто бронируют себе таким образом аренду, поскольку это позволяет обойти конкурентов еще на ранних стадиях. Например, предположим, что в людном месте строится помещение для магазина, соответственно, выиграет та компания, которая успеет раньше других предложить его владельцу арендную плату. А если возводится несколько помещений, то заняв их все, можно не допустить появления в данном районе магазинов другой сети. Но такая тактика работает, мягко говоря, 50 на 50, так как строительный бизнес, особенно, в нашей стране – один из самых нестабильных. Об этом можно судить по многочисленным недостроенным зданиям, которыми изобилует практически любой российский город. Надо ли говорить, что в случае банкротства и, как следствие, прекращения застройщиком работ, арендатор, заплативший за предварительный договор, останется ни с чем? Скорее всего, нет.
• Долгие и нудные судебные разбирательства в случае обмана, так как законы в этой области очень слабо проработаны;
• Фактор времени – в нестабильном государстве сложно с уверенностью сказать, что будет, когда помещение достроят, но деньги вернуть уже не получится.

Требования к форме и содержанию

Форма предварительного контракта вызывает множество споров: с одной стороны, по обычаю любое приложение к основному документу заполняется тем же способом, что и основной бланк. Однако здесь договора аренды как такового еще нет, поэтому, основной договор нужно будет заключать в том же виде, что и предварительный: либо оба ручкой или оба на компьютере.

В контракте должно быть прописано:

• Предельно конкретные и точные параметры помещения, его физический адрес, этаж, сторона от лестничной клетки, площадь, количество комнат и т.д. Все это потом может потребоваться на суде;
• Сроки, по истечении которых должен быть заключен основной договор;
• Штрафные санкции, которые понесут стороны в случае невыполнения обязательств;
• Денежные суммы не должны фигурировать в предварительном контракте, в соответствии с ГК РФ. Как правило, деньги передаются сторонами “между собой”.

Как минимизировать вероятность обмана

Неисполнение владельцами своих обязанностей является одной из главных проблем предварительной аренды. Дело в том, что уплачиваемая при заключении соглашения сумма идет в счет арендной платы, или проще говоря, во время самой аренды клиент будет платить меньше. Естественно, арендодателю выгодно обмануть арендатора и найти на его место другого, который будет платить полную сумму, а лазейки в законах очень хорошо позволяют проводить такие махинации.

Так, например:

• Арендатор предоставляет собственнику банковскую гарантию того, что он может платить. От этого выигрывают обе стороны – хозяин будет уверен, что денежный поток не прекратится, а клиент, таким образом, в случае обмана, сможет опровергнуть в суде показания арендодателя о его неплатежеспособности;
• Во избежание мошенничества, подписание договора сопровождается предоставлением сторонами как можно большего количества информации друг о друге, и в случае, если кто-то будет что-то скрывать, доверия между сторонами не возникнет, а значит, не будет речи и о сделке;
• Для пущей уверенности за неисполнение обязанностей по договору стороны назначают друг другу штрафные санкции. Это может быть просрочка ввода помещения в эксплуатацию, предоставление его в аренду кому-то другому, а также отсутствие регулярных платежей со стороны клиента.
• В интересах арендатора максимально полно идентифицировать помещение, являющееся предметом сделки, так как это ключевой момент: в случае обмана, он сможет вернуть свои деньги через суд, но если судья решит, что помещение, о котором идет речь невозможно найти, мошенничество, к сожалению, будет иметь успех.

Определение срока заключения основного договора

По закону (п.4 ст. 429 ГК РФ) предварительное соглашение не может быть бессрочным, и заключается либо на один год, если иное не указано в соглашении, либо на срок, оговоренный сторонами. Таким образом, с точки зрения права вступление в силу основного договора привязывается не к конкретному событию, например, вводу помещения в эксплуатацию или регистрации права собственности, а к некой дате, которая сама по себе ничего не означает. При этом считается, что стороны обязаны заключить основное соглашение только до тех пор, пока будет действовать предварительный договор.

На примере это выглядит так: индивидуальный предприниматель А и строительная компания Б договариваются, что не позднее 31-го декабря 2017 года Б передаст А в аренду помещение в строящемся здании. Однако, если не учесть тот факт, что здание могут не успеть построить к этому сроку, А потратит деньги на ветер. Поэтому обычно стороны дополнительно уточняют, что в случае просрочки ввода здания в эксплуатацию Б понесет штрафные санкции.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Предварительный договор всегда сопровождается уплатой арендодателю денежной суммы, которая, собственно, и является целью этой процедуры. Плату называют по-разному: задаток, обеспечительный платеж, аванс и так далее, но сути это не меняет: арендатор покупает себе место для будущей аренды.

Данный нюанс также является почвой для мошеннических действий и очень часто арендодатель сначала платит, а после заключения основного договора или окончания срока аренды через суд требует вернуть задаток. Закон же в этом случае практически всегда защищает арендатора, так как арендодатель не имеет права взимать плату за предварительные договоры.

Типичный пример такого разбирательства: постановление ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6, в котором собственника помещения обязали вернуть аванс с процентами, под предлогом незаконного обогащения.

Судебная практика

Судебная практика очень богата разбирательствами по предварительным договорам, она содержит самые разные случаи: от банального недопонимания и до целенаправленного мошенничества.

Приведем наиболее типичные случаи, встречающиеся чаще всего:

1. Индивидуальный предприниматель А перечислил застройщику Б 570 тысяч рублей в виде аванса, которые Б потратил на облицовку помещения. Однако проект закончен не был и срок заключения основного договора был просрочен. По закону А и Б больше не связаны обязательствами, однако А, согласно договору, должен вернуть Б его задаток с процентами. Суд первой инстанции отказал Б в иске, ссылаясь на то, что предварительный договор не может содержать товарно-денежных и иных материальных отношений, а может лишь связать стороны обязательствами. После этого А подал апелляцию в суд второй инстанции, где его ждало то же самое, и лишь с третьей попытки А удалось вернуть свои деньги, доказав, что Б обогатился, не имея на то законных оснований.
2. Та же самая ситуация, только хозяин помещения Б решил обмануть А, путем составления юридически-неправильного договора. В соглашении не было указано точных параметров помещения, включая площадь и технический план, а присутствовали лишь общие фразы наподобие: “комната на n-ом этаже” и “вторая от окна”. Суд постановил признать договор недействительным, и А остался без денег и с неприятным осадком на душе.
3. Также часто встречается и следующая схема: заключается грамотный контракт, учитывающий все нюансы, но застройщик после уплаты аванса, неожиданно банкротится, соответственно вернуть деньги арендатор не может. При этом, обычно, здесь еще имеет место заключение нескольких договоров на одно помещение с разными лицами, и соответственно, получение нескольких задатков.

Для чего нужно заключать данный договор

От предварительных контрактов выигрывают обе стороны: наниматель может забронировать себе место и выиграть, таким образом, в перспективе, а наймодатель получает деньги непосредственно на этапе строительства помещения, когда они нужны для его отделки. Кроме того такой договор связывает стороны обязательствами, неисполнение которых будет иметь для них последствия.

Советы юристов

Во избежание недоразумений, неприятных сюрпризов и долгих судебных тяжб, юристы советуют перед заключением договора тщательно изучить судебную практику, чтобы знать все подводные камни такого рода отношений.

Важно понимать, что предварительные договоренности очень плохо регулируются законом, поэтому на 90% они строятся на “честном слове”. Иногда гарантом доверия может выступать собранный компромат, а иногда обстоятельства, которые держат стороны в тисках.