Как проходит регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре, в каких случаях она необходима, что за подводные камни могут вас ожидать, если не изучить этот вопрос и какие документы нужно собрать расскажет наша статья.
Особенности и нюансы договора аренды нежилого помещения
Правила аренды закреплены в главе 34 ГК РФ. Аренда помещений не является какой-либо особенной нормой в ГК РФ, она регламентирована общими понятиями об аренде. То же относится и к аренде нежилых помещений. Владелец передает Арендатору его собственную недвижимость за оплату. Это соглашение, как правило, между двумя лицами, которое требует достижения согласия по всем его необходимым условиям.
Перед подписанием документа рекомендуем проверить контрагента, чтобы исключить неприятные моменты: возможно, он является участником судебных тяжб с участием своей недвижимости, а возможно банкрот, а может и вовсе ликвидирован.
Последовательность проверки:
Проверьте сведения, размещенные на сайтах СОЮ, арбитражных судов, они открыты для доступа всем.
Если это физлицо, зная его ФИО и дату рождения, вы можете проверить на сайте службы судебных приставов, не возбуждено ли исполнительное производство в отношении него.
Если предполагаемый арендодатель является юрлицом, можно запросить сведения из ЕГРЮЛ, из которых вы увидите действующее ли это лицо, или нет, а может банкрот. Правда удовольствие это не бесплатное, за получение «бумажной» выписки нужно будет заплатить госпошлину. Если выписка нужна не срочно, вы оплатите 200 рублей пошлины, если нужна срочно – 400 рублей.
В регистрационной службе по недвижимости (Росреестр) можно запросить выписку из ЕГРП, чтобы уточнить «чистоту» помещения. Не находится ли оно под арестом или в залоге и т.д.
Лучше не экономить на запросах выписок, ведь если результат положительный, то лучше держаться подальше от такого горе-контрагента. Вы не лишитесь потраченных на аренду денег и будете спокойны.
При подписании договора необходимо обязательно предусмотреть все его существенные условия:
В договоре должен быть прописан предмет (детальное описание недвижимости, адрес его расположения, площадь)
Цель его использования: как офисное помещение, складское, для производства продукции и другое.
Сумма оплаты и сроки уплаты за использование помещения, также считаются существенными в такой сделке. Размер платы может подлежать изменению, исходя из различных условий, укажите это. Помните, арендная плата – это не только деньги, вы можете оплатить услугами, продукцией. Все это отразите в соглашении.
Предусмотрите нюансы по проведению различных ремонтов.
Проанализируйте по максимуму все спорные ситуации.
Хотя в отношениях по аренде не используется в обязательном порядке претензионный порядок, все-таки укажите досудебный порядок урегулирования разногласий путем переговоров и предъявления претензий. В спорных ситуациях возможно стороны решат всё мирным путем до обращения в суд.
Отметьте условия расторжения, и что это влечёт.
Отразите, что при разрыве соглашения хозяином помещения он возмещает противоположной стороне затраты по ремонту.
ГК РФ гласит, что капремонт относится на арендодателя, если в договоре вы не прописали иное. Вы можете указать о проведении капремонта своими силами, с последующим уменьшением суммы арендой платы на суммы вложений в капремонт.
Участники должны предусмотреть срок соглашения. Если его нет, то действовать договор будет бессрочно. Сделка со сроком до 1 года будет заключена в простой письменной форме, а вот сделка со сроком больше 1 года оформляется иначе. Договор со сроком больше 1 года будет действовать со дня регистрации в реестре.
В каких случаях нужна регистрация
Соглашение на срок больше, чем 1 год имеет свою специфику оформления. Только пройдя процедуру регистрации он будет иметь силу. Регистрируем его в УФРС (Росреестр). Через Росреестр проходят все сделки, связанные с недвижимым имуществом.
Необходимые документы
Потребуется следующее:
Перечень варьируется в регионах страны, уточняйте у сотрудников УФРС.Заявление любой из Сторон. Бланк берёте в службе Росреестра, можно самостоятельно скачать с сайта регистрационной службы, либо через МФЦ. Если документ удостоверил нотариус, то в УФРС может обратиться он сам. Если в регслужбу обращается представитель Стороны, то ему нужно позаботиться о нотариальной доверенности. Законному представителю нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка – правообладателя, для других законных представителей это будет документ, выданный органами опеки.
Договор (количество копий вам подскажут в Росреестре).
Паспорт или другой документ.
Предоставить кадастровый паспорт.
Если арендуется помещение МУП или ГУП, то потребуется документ о согласии органа на сдачу недвижимости в аренду.
Для юрлиц дополнительно могут понадобиться правоустанавливающие документы.
Подтверждение оплаты госпошлины предъявляется добровольно. Сведения об оплате госпошлины Росреестр узнает по внутреннему взаимодействию между различными государственными службами.
Освобождение от госпошлины нужно подтвердить.
Порядок регистрации – этапы
Шаги регистрации рассматриваемого договора аренды нежилого помещения усматриваются из норм ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правил утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.
Регистрация происходит по следующему алгоритму:
Заявление подает одна из сторон (кто это – прописывается в договоре), предоставляя вышеуказанную документацию.
Далее служба Росреестра оценивает документацию, проводит экспертизу.
Если всё соответствуют требованиям, то регзапись заносится в реестр. Она состоит из регистрационного номера, описывает предмет, срок соглашения, информацию о сторонах, сведения о договоре. На договоре будет проставляться специальная запись (штампик, утвержденный Правилами ведения ЕГРП).
Как только запись будет внесена в реестр – сделка состоялась, а Арендатор будет вправе пользоваться помещением.Регистрируется в Росреестре соглашение о передаче имущества в аренду, но не право на аренду.
Интересно, что иногда участники указывают в договоре сроки больше 1 года и не регистрируют его, ссылаясь на имеющееся мнение арбитража. Тут арбитраж разъясняет, что у сторон возникают обязательства, если они договорились по всем пунктам сделки. Однако юридической силы такой договор для других лиц не несет. Например, запрещена передача в субаренду.
Возможные случаи приостановления рассмотрения документов в Росреестре
УФРС сомневается в законности сделки, вызывают сомнения документы;
в Росреестре уже имеются документы по этой же сделке;
отказ от обращения В УФРС заявителя (должен быть по соглашению двух сторон и до записи в реестр);
поступление информации из суда о запрете проведения действий по сделке.
Если соглашение зарегистрировали служащие УФРС, то Арендатор может передать объект в субаренду, передать свои права иному лицу, предоставлять недвижимость безвозмездно. В дальнейшем все допсоглашения к основному соглашению вы должны зарегистрировать в УФРС.
Сроки регистрации
Они регламентированы названными выше Правилами. Для регистрации потребуется некоторое время, оно составит восемнадцать дней со дня представления в регслужбу Росреестра заявления с пакетом документации.
Госпошлина
С января 2015 г. увеличились ставки госпошлины за регистрацию недвижимости:
для физлиц 2000 рублей;
для юрлиц 22000 рублей.
Для сравнения: ранее госпошлина для физлиц составляла – 1000,00 руб., для юрлиц – 15000,00 руб.
При заключении договора аренды нежилого помещения, указанные расходы можно распределить поровну, это условие необходимо отразить в тексте соглашения.
Освобождение от уплаты госпошлины
По всем вопросам регистрации сделок вы можете проконсультироваться в Росреестре, либо ознакомиться с информацией на их сайте.
Согласно НК РФ от уплаты освобождены казенные предприятия в случаях использования ими слова «Россия» и слова «Российская Федерация». Имеют льготы по уплате и малоимущие граждане, нуждающиеся в жилье. Других освобождений от оплаты нет.
Всё, что касается регистрации основного документа об аренде, распространяет своё действие и на субаренду. При субаренде права на недвижимость передаются другому заинтересованному лицу. Такая субаренда не может быть больше основой аренды.
При оформлении субарендных взаимоотношений, убедитесь, что есть основной документ об аренде, и в нём учтены все моменты о возможности субаренды.
В первичном документе может быть указано, что в субаренду можно сдать часть объекта. Участвовать в субарендных правоотношениях могут, как юрлица, так и ИП. В отсутствие ограничений в основном документе возможна субаренда недвижимости, уже находящейся в субаренде. Если нет ограничений владельца, и это указано в основном соглашении об аренде, то помещение в субаренду можно сдать нескольким арендаторам.
Подводные камни
Обратить внимание:
Стороной должен являться собственник (за исключением субаренды). Заключение соглашения с лицом, не имеющим на то законных оснований, влечёт недействительность такого документа. Спрашивайте у владельца документацию на право собственности на помещение, или может быть на иные права на управление имуществом.
Предмет – детально описывайте имущественный объект. Укажите полностью адрес его нахождения, площадь, приложите план БТИ.
Помещение используется по целевому назначению. Например, если вы указали, что используете его под производственные цели, то под другие цели (например, магазин по продаже продуктов) не должны применять.
При приёме-передаче в акте отсутствует четкое описание помещения, (отсутствует адрес объекта, его техсостояние). В акте нужно полностью отразить адрес занимаемого объекта, нуждается ли в ремонте, состояние системы отопления, водоснабжения и т.д.
Укажите условие об ответственности за порчу имущества.
Отразите возможность субаренды. Пропишите, как это можно сделать (либо без уведомления хозяина, либо без такого уведомления).
Укажите сумму оплаты, её изменения, кто оплачивает коммуналку, электричество, распределение затрат на возможные ремонты, случаи возмещения таких затрат.
Укажите детально права и обязанности.
Пропишите ответственность арендатора при уклонении от уплаты за аренду (неустойка).
Расторжение – прописывайте все условия заранее, если стороны попытаются расторгнуть соглашение безосновательно, это добавит им судебные хлопоты по разрешению конфликта.
Конкретизируйте права и обязанности.
Обязательно предусмотрите требование о полном исполнении обязательств, даже после окончания действия договоренностей, так вы подстрахуете себя от невыплаты денег либо от неполучения услуг за аренду по окончании срока соглашения.Описанные варианты не полностью раскрывают все проблемы, которые могут возникнуть у сторон в ходе реализации договора. Договор это всегда добровольное волеизъявление сторон, поэтому при заключении, как можно больше продумывайте все детали исполнения сделки, а лучше обратитесь в юридическую компанию за консультацией для качественной подготовки такого соглашения. Ведь грамотно составленный документ убережёт от возможных «сюрпризов» и зря потраченных нервов.
Loading...