Как быстро погасить ипотеку? 6 способов

Многих заемщиков интересует вопрос о возможности досрочного погашения кредита. В этой статье мы расскажем как быстрее выплатить ипотеку различными способами. Каждый читатель непременно найдёт для себя подходящие варианты, сумеет эффективно воспользоваться предложенными алгоритмами и советами.

Особенность этого вида кредитования заключается в следующем:

• ипотека – это целевой кредит (покупка жилой недвижимости);
• покупаемая по ипотеке недвижимость является залоговым обеспечением этого кредита;
• наличие первоначального взноса;
• длительный срок кредитования (25–30 лет).

Следует адекватно рассчитывать свои средства и выбирать наиболее благоприятное время для досрочного погашения ипотечного кредита. Кроме этого, в данной статье будет рассмотрен вопрос о том, как сделать ипотечный кредит наиболее комфортным для жизни.

Схемы начисления процентов

На сегодняшний день в российских банках существуют две схемы начисления процентов по ипотечному кредиту: аннуитетная и дифференцированная схема. Рассмотрим каждый вид более подробно.

Аннуитетная схема предполагает погашение ипотечного кредита равными суммами. При данной схеме заемщик, как правило, первые 10 лет срока кредитования выплачивает банку проценты. Изменения суммы основного долга незначительны.

Плюс этой схемы заключается в том, что равные ежемесячные платежи позволяют на длительное время планировать свой семейный бюджет.

Минус состоит в невыгодности впервые годы выплаты кредита осуществлять досрочное погашение долга по причине незначительного уменьшения суммы основного долга в этот период.

Дифференцируемая схема предполагает неравномерные платежи, которые состоят из равной части суммы основного долга и уменьшающихся ежемесячно процентов.

Плюс этой схемы состоит в том, что досрочное погашение выгодно на любом году срока кредитования.

Основной минус заключается в высокой сумме первых ежемесячных платежей, которые не каждый заемщик может оплатить.

При этом следует обратить внимание на то что, для получения максимальной прибыли и снижения рисков, связанных с невыплатой кредита банки в основном в ипотечных кредитах применяют аннуитетную схему начисления процентов. Если существуют суммы первоначального взноса больше, требуемой банком либо наличие другого имущества (иная недвижимость, автомобиль) за счет продажи которого, возможно погашения кредита, вы можете выбрать наиболее выгодную для себя схему начисления процентов.

Варианты досрочных выплат

Существуют следующие варианты досрочного погашения:

1. Оформление потребительского кредита при сумме остатка по ипотечному менее 700 тыс. под залог иного имущества, например, автомобиля. Этот способ применяется, когда заемщик стремиться освободить купленную недвижимость от обременения.
2. Материнский капитал.
3. Льготы особым категориям лиц, например, военные.
4. Иные социальные программы.
5. Государственная поддержка ипотечного кредитования на новостройки и строящееся жилье.
6. Рефинансирование ипотечного кредита.

Рефинансирование, как вариант быстрого погашения ипотечного кредита

Рефинансирование ипотечного кредита, как вариант по досрочному погашению позволяет заемщику пересмотреть условия по существующему кредитному договору и заключить новый на более выгодных условиях.

Плюсы рефинансирования:

• снижение процентной ставки;
• сокращение общей суммы переплаты;
• возможность сокращения срока кредитования;
• смена валюты, в которой оформляется ипотечный кредит.

Минусы рефинансирования:

• необходимо согласие первичного кредитора, который может наложить дополнительные комиссии либо штраф;
• вновь необходимо документально подтверждать свою платежеспособность;
• может потребоваться дополнительный залог, поручители;
• дополнительные расходы.

Этапы процесса рефинансирования ипотечного кредита

1. Собирается пакет документов на заемщика и информация о рефинансируемом кредите (выписка со счета, справка о состоянии и сумме задолженности).
2. Подача заявки в выбранный банк.
3. При положительном решении подается пакет документов, содержащих информацию о залоговой ипотечной недвижимости.
4. Банк принимает решение.
5. При положительном решении определяются сроки и условия по рефинансированию ипотечного кредита.
6. Составление письменного уведомления первичному кредитору о досрочном погашении.
7. Первичный кредитор пересматривает условия договора и устанавливает дату полного расчета.
8. Перечисление денежных средств для погашения по первичному кредиту.
9. Оформление перехода прав на залоговое имущество вторичному кредитору.

Условия банка, которые препятствуют быстрой выплате ипотечного кредита

Как правило, условия по возможности досрочного погашения прописываются в кредитном договоре. Соответственно, если вы решили погасить ипотечный кредит досрочно, то в первую очередь необходимо еще раз прочитать условия договора.

Кроме этого, следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Банк не имеет права полностью исключить возможность досрочного погашения ипотечного кредита (п. 1 ст. 16 Федерального Закона «О защите прав потребителей»).
2. Досрочное погашение осуществляется с согласия заимодателя (п. 2 ст. 810 ГК РФ).
3. Заемщик имеет право как на частичное, так и на полное досрочное погашение.
4. Банк обязан при досрочном погашении осуществить пересчет процентов в меньшую сторону и выдать клиенту новый график платежей.

Когда не стоит пытаться погасить кредит досрочно

Досрочное погашение не следует проводить в двух случаях:

1. При отсутствии резервного фонда. При взятии крупного кредита, в том числе и ипотечного обязательным условием является наличие резервного фонда, который представляет собой страхование заемщика от риска невыплаты кредита. Поэтому, если у вас появились дополнительные денежные средства, но отсутствует резервный фонд, то наилучшим вариантом является направление дополнительной суммы на формирование резервов. Сумма резервного фонда равна сумме вашей заработной платы за шесть месяцев.
2. При планировании иных крупных покупок. Дополнительные денежные средства лучше направлять на текущие крупные траты (ремонт, покупка мебели, бытовой техники и прочее). Это позволит избежать обращения за потребительским кредитом. Если есть уже ипотечного кредита не каждый банк готов одобрить потребительский кредит. Даже если он и будет одобрен, то под достаточно высокий процент, что увеличит сумму обязательств и может привести к нестабильности, а также повышению риска невыплаты по кредитным обязательствам.

Как сохранить комфортный уровень жизни, взяв ипотечный кредит?

Комфортный уровень жизни может быть сохранен только при грамотном распоряжении личными денежными средствами.

Грамотное управление семейным бюджетом заключается в следующем:

1. Контроль над тратами позволяет определить важнейшие покупки. Опыт показывает, что люди 20% своего дохода тратят на покупку ненужных вещей.
2. Планирование покупок позволяет определить необходимость тех или иных трат.
3. Финансовая защита предполагает формирование страхового (резервного) фонда.

Заключение

Ипотечный кредит предполагает заём на покупку недвижимости, которая одновременно выступает залоговым обеспечением этого кредита.

В российских банках в основном для начисления процентов используется аннуитетная схема. Однако при досрочном погашении выгодной является дифференцируемая схема.

Заемщик имеет право как на частичное, так и на полное досрочное погашение. Банк обязан при досрочном погашении осуществить пересчет процентов в меньшую сторону и выдать клиенту новый график платежей.

Досрочное погашение не проводится в следующих случаях: при отсутствии резервного фонда, при планировании иных крупных покупок.

Комфортный уровень жизни может быть сохранен только при грамотном распоряжении личными денежными средствами, которое состоит в контроле за тратами, планировании покупок и финансовой защите.