Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

При рождении или усыновлении второго младенца выдается сертификат на материнский капитал. Эти средства разрешается использовать только в трех направлениях:

  • вложить в обучение ребенка;
  • отложить на пенсию матери;
  • использовать для улучшения жилищных условий.

Большинство семей вкладывают сертификат в жилье. Но что делать, если необходимо продать недвижимость. Позволяет ли наше законодательство это сделать?

Семья

Особенности использования материнского капитала при покупке жилья

  • По законодательству РФ материнским капиталом разрешается воспользоваться только после достижения ребенка возраста 3 лет.
  • Средствами сертификата разрешается оплатить первоначальный взнос по кредитному договору или выплатить сумму основного долга. Получается, если до рождения второго младенца у семьи имеется ипотечный кредит, то такими средствами разрешается покрыть какую-то часть долга. Чтобы это осуществить понадобится сходить в отделение банка с сертификатом материнского капитала, написать соответствующее заявление и денежные средства поступят в счет оплаты кредита.
  • Сертификат при покупке жилья можно использовать только как семейный. Это означает, что при покупке недвижимость необходимо разделить на равные доли между родителями и детьми. Если жилье еще находится на стадии строительства или оформлено на кого-то из родителей (при ипотечном кредите оформление происходит на одного человека), то потребуется у нотариуса заверить обязательство, по которому после регистрации недвижимости в собственность произойдет раздел на доли.

Особенности при разнообразном способе приобретения помещения для жилья:

  1. Если недвижимость еще только строится:
    • Строительство должно быть завершено на 2/3.
    • Жилье обязано находиться на территории РФ.
    • Необходимо иметь нотариально заверенное обязательство о разделе недвижимости на равноценные доли между членами семьи.
    • Необходимо найти организацию, которая будет работать с государственными учреждениями. Немногие фирмы работают с материнским сертификатом.
    • Потребуется написать заявление в ПФР о перечислении денежных средств на банковский счет компании застройщика. Как правило, деньги приходят в распоряжение строительной фирмы в течение двух месяцев после подачи заявления.
  2. Приобретение вторичного фонда. К такому методу в основном прибегают семьи, которым негде жить и им срочно требуется недвижимость, где можно проживать сразу. Для этого оформляют ипотечный кредит, а впоследствии часть долга оплачивают при помощи материнского капитала.

Еще можно рассмотреть вопрос об обмене недвижимости с малой площади на большую, при некоторой доплате. Если продавец сможет некоторое время подождать, чтобы вы сдали и зарегистрировали необходимые документы, написали заявление в пенсионный фонд и только тогда перечисляются деньги.

Есть ли ограничения при продаже квартиры приобретенной по материнскому капиталу

  • При продаже недвижимости, купленной с помощью сертификата материнского капитала, необходимо помнить, что ребенок имеет долю в такой жилплощади. Все сделки, которые вы хотите произвести с жильем, необходимо производить непосредственно с участием органов опеки и попечительства.
  • Альтернативное решение такой проблемы может быть невключение ребенка в собственники. Но такой поступок будет являться нарушением законодательства РФ и при сделках с недвижимостью обязательно вскроется обман. Агентства, которые занимаются продажей квартир, тщательным образом проверяют все документы на подлинность и трепетно относятся к сделкам, где в составе семьи есть несовершеннолетние дети, рожденные после 2007 года. Проверяют всех лиц, проживающих на жилплощади, с этой даты.
  • При регистрации сделки необходимо не забывать о предоставлении в органы опеки и попечительства максимальный пакет документов с информацией о новом месте проживания ребенка, на которого получался материнский капитал.
  • По условиям законодательства РФ новая жилплощадь должна иметь площадь не меньше старой и условия проживания не должны ухудшаться. Если жилищные условия проживания малыша ухудшаются, то органы опеки могут дать возможность внести разницу в стоимости квадратных метров на личный счет младенца. Использовать эти деньги малыш сможет, только когда его признают дееспособным. Одобрение органов опеки требуется по установленной форме забронировать в администрации города или района, и подписать его должен глава.
  • Проблема в разнообразных сделках с недвижимостью также может возникнуть, если ребенок откажется от продажи жилья. Он является собственником и имеет право значительно влиять на процессы купли-продажи.

Получение разрешения на продажу

Разрешение требуется получать в органах опеки и попечительства. При сделках с недвижимостью, в которой зарегистрированы дети, не достигшие совершеннолетия, органы опеки являются защитниками прав малыша и ребенка пубертатного возраста.

Работники органов потребуют представить документы, которые послужат гарантией оберегания права ребенка. При сделке с недвижимостью не допускается ухудшения условий проживания. Недвижимость нельзя просто продать обязательно потребуется замена.

Разрешается обменять недвижимость на большую площадь или другой район, который будет соответствовать нормам проживания. Если нормы не будут соблюдены, то продать жилье будет очень затруднительно.

Есть неблагополучные семьи, у которых нет средств к проживанию. Родители принимают решение о продаже квартиры, а детей отправляют в детские дома на содержание государства. В этом случае органы могут разрешить сделку с жильем, но при этом потребуется написать о замыслах родителей.

На имя младенца, который переходит под опекунство государства, открывается расчетный счет и кладется денежная сумма равная стоимости доли квартиры по рыночной стоимости.

Необходимые документы

Для того чтобы получить разрешение для оформления сделки с жилплощадью, государство разработало список документов, которые потребуются.

Их нужно предоставить в органы опеки и попечительства по месту, где проходила регистрация ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста:

  • Заявление от обоих родителей гражданина, не достигшего совершеннолетнего возраста.
  • Документ, который сможет объяснить отсутствия заявления с одной стороны. Это может быть свидетельство о смерти, решение, вынесенное судом о лишении родительских прав, или решение о безвестно пропавшем члене семьи.
  • Если ребенок достиг 14 лет, то он должен также написать заявление.
  • Потребуются паспорта всех членов семьи, зарегистрированных на этой площади. Если ребенок перешел рубеж 14 летнего возраста, то его паспорт тоже потребуется, если не исполнилось еще 14, то необходимо предоставить свидетельство о рождении.
  • Расписки, написанные членами семьи, которые подтверждают добровольное разрешение на сделку с недвижимостью.
  • Документы, которые могут подтвердить право на жилплощадь.
  • План жилья и справка о стоимость квартиры из БТИ.
  • Справка, оформленная по установленному образцу, о денежном состоянии счетов жилья.
  • Справка, что нет задолженности по оплате коммунальных услуг и налогам по квартире.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал — порядок действий

В законодательстве РФ нет ограничений по распоряжению имуществом чада, которому не исполнилось 18 лет, при условии:

  • есть согласие органов опеки и попечительства;
  • при регистрации сделки площадь жилья не уменьшается.

Эти пункты связаны между собой и одно вытекает из другого. Для того чтобы дали одобрение в органах опеки, потребуется доказать, что права маленького гражданина не ущемляются.

Последующий шаг – это выписка всех членов семьи из регистрированного жилья. Несовершеннолетнего ребенка оставить без регистрации нельзя.

Перед совершением купли-продажи необходимо предпринять некоторые меры:

  1. Обзавестись другой недвижимостью.
  2. Пройти процедуру регистрации на новое жилье.
  3. Сделать регистрацию долей.

Важно чтобы новое жилище подходило под все требования:

  • Площадь должна быть не меньше предыдущей.
  • Стоимость доли в квартире не должна быть меньше стоимости первоначального жилья.
  • Состояние квартиры должно быть не хуже предыдущей.

Доказательством собственности нового жилья может служить договор купли-продажи, заверенный у нотариуса.

Если все документы оформлены, то необходимо подавать документы в ПФР для получения одобрения для продажи квартиры.

Заявление рассмотрят на протяжении месяца. По истечении данного срока ПФ выдает разрешение или отказывает. Если все требуемые условия соблюдены в полном объеме, то разрешение обязаны дать. Просто у ПФ не будет причин для отказа.

Продажа квартиры с ипотекой

Если потребовалось продать квартиру, которая еще полностью не выплачена по ипотечному кредиту, то появятся дополнительные шаги. Чтобы продать токую квартиру, необходимо получить одобрение банка. Они обязательно начнут интересоваться, для каких целей необходимо продавать имущество.

Если в ипотечной квартире нет доли ребенка, то разрешение от чиновников на действия с недвижимостью не понадобится. Но ПФ РФ лучше предупредить о намерениях совершить данного вида сделку.

После соблюдения всех формальностей, нужно найти покупателя и выбрать схему продажи:

  1. Покупатель перечисляет деньги в счет выплаты кредита.
  2. Права и обязанности продавца, согласно договору по ипотечному кредиту, возможно перевести на приобретателя.
  3. Продавец гасит задолженность по кредиту, залог аннулируется и недвижимость перерегистрируется на покупателя.

При любом из этих способов у покупателя есть риск. Из-за этого стоимость на рынке недвижимости такого жилья будет ниже.

После продажи квартиры потребуется выполнить обязательство о выделении доли. В течение 6 месяцев необходимо обзавестись новым жильем и прописать всем доли. Решение о распределении долей в новой недвижимости необходимо зарегистрировать.

На практике проверить правильность исполнения обязательств по наделению ребенка недвижимостью невозможно. Данные о покупке квартир с применением материнского капитала нигде не учитываются. В некоторых районах проводятся проверки семей, которые получили сертификат.

Неисполнение гарантийных обязательств приравнивается к мошенничеству, а это уголовное деяние. Поэтому перед продажей жилья с материнским капиталом лучше соблюсти необходимые требования.

Риски для покупателей

Если остро встала необходимость продать квартиру, купленную на средства материнского капитала, то необходимо взвесить все за и против. Существуют риски при продаже и покупке такого рода квартир:

  • Чтобы не было проблем впоследствии необходимо полностью соблюдать законодательство РФ.
  • Если при договоре купли-продажи будут не соблюдаться права ребенка, то это может способствовать плачевному результату. При достижении совершеннолетия, ребенок вправе, на протяжении трех лет, написать иск в суд и признать сделку о купли-продажи недвижимости недействительной. Это можно сделать, если не была выделена законная доля в недвижимости. Этот факт будет неприятен для приобретателя недвижимости. Если сделку признают недействительной, то потребуется квартиру вернуть прежнему хозяину. Тот обязан вернуть денежные средства, которые получал при сделке с недвижимостью, если средства отсутствуют, то выплата может проводиться согласно оговоренной сумме на протяжении некоторого времени.
  • Последствия для покупателя будут плачевны. Инфляция за несколько лет значительно уменьшит стоимость покупки, и необходимо будет ожидать какое-то время. Также для уменьшения стоимости налога, в договоре купли-продажи стоимость значительно уменьшается. Если жилье у приобретателя единственное, то есть вероятность остаться на улице.

Как ускорить продажу квартиры

Если при продаже квартиры, купленной по сертификату материнского капитала, покупатель тоже желает приобрести при помощи такого же сертификата, то оформлять сделки лучше одновременно. В таком случае разрешение органов опеки можно добиться гораздо быстрее и легче.

Если нормы законодательства все полностью соблюдены, то сделки, возможно, зарегистрировать в минимальные сроки.

Не стоит забывать про налоговые органы. Если квартира на момент продажи находилась в собственности менее 3 лет, а стоимость превышает один миллион рублей, то налог от продажи станет выше. Если нет срочной необходимости в продажи жилья, стоит лучше подождать.

Советы и рекомендации специалистов

При совершении разнообразных операций с недвижимостью, которая была приобретена за счет средств материнского капитала, нужно быть очень внимательным. Не допускается ни малейшего нарушения при сборе документов и регистрации сделки. Если документы собраны неверно, то существует большая вероятность отказа в разрешении провести отчуждение.

Для покупателя это тоже является огромной возможностью попасть в нехорошую ситуацию.

Чтобы избежать неблагоприятных последствий, лучше всего обратиться за помощью к юридически подкованным специалистам. Они помогут качественно собрать необходимые документы и сделают это быстрее.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить