Договор задатка при покупке квартиры — образец

Некоторые покупатели, выбирая понравившееся им жилье, предлагают продавцу внести некую оговоренную сумму – задаток. Так они обеспечивают продавцу благонадежность своих намерений и в то же время как бы закрепляют за собой право покупки.

Эта сумма может доходить до 10% от общей стоимости жилья, и просто так, под честное слово, передавать деньги незнакомому лицу будет неразумным. Все имущественные отношения нужно оформлять документально, то есть с составлением соответствующего договора, давайте поговорим об этом подробно.

Деньги

Что такое договор задатка

Это юридически значимый документ, который:

  • Определяет права и обязанности сторон сделки;
  • Закрепляет обязательство заключения основного договора купли-продажи;
  • Устанавливает точную сумму переданных денег. В последующем эта сумма будет учтена при расчете покупателя с продавцом, если сделка в действительности будет совершена.
  • А также в нем указываются последствия уклонения от своих обязанностей по совершению сделки в дальнейшем каждой из ее сторон.

Например, если от сделки откажется покупатель, то продавец вправе оставить переданную сумму себе, но если будет наблюдаться уклонение со стороны продавца, то покупатель вправе потребовать от него уже двойную сумму. Причем, размер может быть установлен по согласованию обеих сторон, но она не может превышать 10% от общей стоимости недвижимости: риски в этом случае минимальны.

Важно: некоторые продавцы собирают задатки сразу с нескольких покупателей и исчезают, создавая тем самым мошенническую схему. Или берет деньги не истинный владелец недвижимости. Нужно быть предельно внимательным при передаче своих денежных средств.

Правовое урегулирование понятия задатка указано в ГК РФ ст.380, в ней прописано:

  • Таким договором может быть признано только письменно оформленные имущественные отношения;
  • Подписанный обеими сторонами;
  • Также обязательным требованием является указание полной внесенной суммы денежных средств;
  • Иначе ее могут признать авансом, на который не распространяется условия возврата суммы задатка за недвижимость.

Эти договорные отношения по своей сути являются подтверждением платежеспособности покупателя, и являются обнадеживающим фактором для совершения основной сделки с недвижимостью с внесением всех причитающихся по сделке средств.

Важно: не следует вносить сумму, превышающую 10 % от общей стоимости: так риск невозврата или отказа от совершения сделки будет минимальным. Ведь за любые денежные средства, передаваемые третьему лицу, покупатель вправе требовать материальное обеспечение, но в случае с задатком этого не происходит, так как сделка совершается на доверии.

Обычно такие имущественные отношения возникают при совершении сделок на большие суммы, к которым относят и покупку квартиры. Конечно, можно обойтись и без него, но тогда продавец вправе продать свою недвижимость первому покупателю, который может предложить большую сумму за недвижимость.

Если были должным образом оформлены финансовые отношения, то права полного распоряжения на продажу у продавца уже имеют ограничения, то есть если он добросовестный участник сделки, то в будущем он может совершить сделку купли-продажи только с тем лицом, который внес задаток.

При отсутствии письменно заключенных правоотношений между посторонними людьми не ограничивает права продавца на совершение сделки с любым лицом, даже если были предварительные устные договоренности с другим покупателем.

Поэтому договор задатка – важный юридический документ, и он подтверждает не только частичную оплату будущей сделки, но является и обеспечительной мерой во исполнение взятых обязательств каждой ее стороной.

Кроме этого, он может выступать как:

  • Подтверждение частичного платежа по сделке купли-продажи квартиры;
  • Удостоверение, что намерения сторон серьезны и имеют имущественный характер;
  • Обеспечение, то есть переданная продавцу сумма будет служить гарантией исполнения взятых обязательств обеих сторон договора;
  • Штрафная санкция, то есть если одна из сторон откажется в будущем от взятых на себя обязательств, то сумма задатка будет выступать как компенсация понесенного убытка от потерянной выгоды.

Для чего он нужен

Цены на недвижимость поднимаются как дрожжевое тесто: сегодня стоимость жилья имеет одну цену, а завтра она уже поднялась сразу на несколько процентов. Спрос на жилье есть всегда, ведь люди женятся, и у них появляются дети и жить в тесных условиях неудобно.

Поэтому выгодные финансовые предложения продажи недвижимости появляются на рынке крайне редко, поскольку ее продают по низким ценам только в случае непредвиденных обстоятельств. Найдя подходящее по метражу и стоимости жилье, гражданин просто не в состоянии сразу же в него вселится: нужно соблюсти ряд обязательных процедур по сбору и регистрации документов, самой сделки и сбору необходимой суммы.

Чтобы быть полностью уверенным, что понравившаяся квартира не ушла к другому покупателю, и у продавца не было возможности выставить ее на продажу уже по другой цене, и совершается обоюдный договор задатка на определенное время. То есть за определенный период времени стороны обязуются совершить сделку купли-продажи, оформить имущественные отношения соответствующим договором, и зарегистрировать право собственности на другое лицо.

Некоторые могут не отличать договор задатка от переданного аванса или предварительного договора продажи квартиры. Да, функции у этих имущественных отношений схожи, они направлены на обеспечительную меру, но на самом деле у них разная юридическая основа.

Важно: поскольку основной договор купли-продажи квартиры может быть заключен и зарегистрирован по истечении некоторого времени, а продавец за это время вправе изменить свое первоначальное намерение, то договор задатка обяжет его возместить продавцу двойную сумму внесенной как задаток суммы, так говорит Закон, и не каждый продавец готов потерять приличную сумму.

Договор задатка – гарантия, и если есть желание приобрести именно эту квартиру, то его следует заключить в письменной форме по всем юридическим правилам.

Содержание данного документа

Оформлением договора можно заняться самостоятельно: подписанный обеими сторонами он будет иметь ту же юридическую силу, что и заверенный у нотариуса договор. Но в каждом договоре должны быть прописаны:

  • Стороны по совершаемой сделке;
  • Сам предмет договорных отношений;
  • Конкретная сумма;
  • Кроме того, он так и должен называться: договор задатка, и никак иначе. Некоторые по незнанию могут назвать его авансовым платежом или по-другому, но этого делать нельзя: у договора задатка свои юридические функции;
  • Также в нем должно быть отображено место заключения сделки и дата ее совершения. Иначе он может быть признан недействительным.
Важно: подойдите к оформлению договорных обязательств по передаче задатка ответственно: так вы обеспечите себе уверенность, что не будете в дальнейшем обманутым.

Как правильно составить — пошаговая инструкция

  • В шапке документа прописывают название: можно написать как «соглашение о задатке», либо договор;
  • Место заключения договора и дату;
  • Перечень лиц, участников договорных отношений. Например, Сидоров Иван Петрович, зарегистрированный по такому-то адресу, паспорт с такими-то данными и Иванов Петр Сидорович, с описанием тех же реквизитов, заключили договор о следующем…;
  • Дать полное описание предмета недвижимости: почтовый адрес, количество этажей дома и на каком этаже находится предмет договора задатка, сколько комнат и какой они площади, наличие подсобных помещений и балкона, общую площадь квартиры. Если квартира находится в собственности у нескольких граждан, полные данные о них;
  • На каком основании квартира перешла по праву собственности: по акту передачи, дарения, завещания, наследования или по сделке купли-продажи;
  • Если один из собственников является несовершеннолетним лицом – обязательно указать номер разрешения, полученного от органов попечительства на совершение сделки;
  • Указать полную стоимость квартиры, как цифрами, так и прописью;
  • Прописать выданный задаток и в цифровом, и в письменном обозначении;
  • Прописать срок исполнения соглашения, например, 30-60 дней. Этот пункт должен быть одобрен обеими сторонами по сделке;
  • Поставить подписи сторон.
Важно: прописывайте личные данные точно так же, как они прописаны в удостоверении личности: все буквы Ё должны быть проставлены, иначе вы заключаете договорные отношения не с тем гражданином.

Образец договора вы можете посмотреть по этой ссылке: http://goo.gl/dchTkW, а скачать примерный договор – по этой: http://goo.gl/uJDbyd.

Оптимальная сумма задатка

Стоит отметить, что Законодательство прямо не устанавливает точный размер вносимого задатка, но какая сумма будет самой оптимальной: не больше и не меньше:

  • Размер передаваемых денег зависит от характера сделки, например, при срочной продаже она может быть примерно около 5% от общей стоимости.
  • Но если покупатель очень заинтересован в этой сделке, то он может предложить и большую сумму. Но в основном, максимальный и минимальный предел могут установить только сами участники договорных отношений. Например, если покупатель предлагает больше, чем привычные 10%, то это может означать, что он подходит к вопросу очень серьезно, к тому же при отказе от заключения окончательного договора, продавцу придется возвратить двойную сумму. Продавцу это может быть невыгодно.
  • Или может быть другая ситуация, когда покупатель не желает платить более 5% от установленной цены. Это может означать только одно: он не вполне уверен, что в дальнейшем пойдет на заключение сделки.

Отсюда можно сделать практичный вывод: при заинтересованности покупателя в приобретении квартиры задаток может быть как можно больше, тогда она достанется только ему и по прежней, а не по новой цене.

Порядок передачи денег

  1. После того, как имущественные отношения были оформлены юридически, деньги следует передать продавцу. Можно оговорить срок передачи, условия, но обычно это делается сразу после того, как поставлены подписи.
  2. Передавая свои деньги, попросите продавца написать вам расписку, что именно такой-то получил по такому-то договору деньги в такой-то сумме как задаток за такую-то квартиру. Хотя все это уже прописано, но факт передачи денежной суммы должен быть документально подтвержден, и таким подтверждением будет расписка.
  3. Но лучше всего арендовать банковскую ячейку, это наиболее надежный и безопасный вариант. Но при заключении договора аренды с банком, обязательно укажите условия получения задатка, например, после регистрации права собственности на третье лицо.

Возможные проблемы и подводные камни

Чтобы избежать негативных последствий, постарайтесь придерживаться наших советов:

  • Оформите отношения у нотариуса: он проведет тщательную проверку всех документов о собственности и удостоверения личности;
  • Если решите заключать договор в простой письменной форме, проверьте семейное состояние продавца: наличие супруга предполагает его согласие на совершение любых сделок, в том числе и получения суммы задатка;
  • Если квартира получена по наследству, то проверьте, сколько лет она находится в собственности: право оспаривания наследства может быть в течение 3 лет, то есть по истечении этого срока возможные наследники на эту квартиру теряют право оспаривания, и квартира полностью переходит по праву наследования.

Есть и другие нюансы, о которых простой обыватель может просто не догадываться, и лучше всего оформлять имущественные отношения и передачу средств в присутствии нотариуса – профессионального юриста.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить