Перечень документов, необходимых для продажи квартиры

Продажа квартиры, какие бы цели вы при этом ни преследовали: улучшение жилищных условий, размен, обогащение, сопровождается подготовкой документов. На исход сделки окажет влияние их правильное и качественное оформление. В противном случае могут возникнуть вопросы со стороны покупателей либо их представителей.

Особенности и нюансы продажи квартиры

Существуют некоторые тонкости при продаже жилой площади, переданной в собственность по договору дарения, завещания либо наследства:

• Помните, что на квадратные метры, оформленные в собственность путём дарения, не требуется получать разрешение супруга.
• В случае дарения только доли объекта недвижимости перед её продажей необходимо изначально свою долю предложить другим собственникам, и только после письменного их отказа, заверенного через нотариуса, можно начинать продавать свою часть жилой площади.
• При получении недвижимости по завещанию, необходимо выждать шесть месяцев со дня вступления завещания в силу. Оформить официально свидетельство о наследстве и зарегистрировать права на этот объект.
• Если вы являетесь не единственным наследником, то продажу своей доли необходимо согласовать со всеми лицами-наследниками.
• Ещё одним нюансом является то, что при продаже любой недвижимости, купленной, унаследованной, полученной в дар, новой и т. п., если она оформлена в собственность менее 3 лет, необходимо произвести уплату налогов на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости квартиры.

Подготовка документов

Как только вами будет принято решение о продаже квартиры необходимо сразу приступить к сбору документации, так как на это потребуется определённое время. При подготовке бумаг необходимо проверить их на правильность оформления и наличие всех отметок.

Иногда, отсутствие какой-либо записи может затянуть продажу:

• Так, главный документ, удостоверяющий личность, – паспорт, должен быть заменён при достижении определённого возраста (25, 45 лет) либо смене фамилии.
• Не забываем про детей, участвующих в сделке, которые при достижении 14 лет также должны получить паспорт.
• В техническом паспорте на объект недвижимости план расположения комнат должен соответствовать натуре. В противном случае, например, при перепланировке, выполненной без разрешения специальных органов, паспорт на недвижимость необходимо переоформить. Для этого подаётся заявка в бюро технической инвентаризации, выезжают замерщики, и готовится новый паспорт.
• Часть документов, представляемых при осуществлении продажи объекта, имеет срок действия, об этом тоже необходимо помнить. Паспорт БТИ действителен пять лет, после чего подлежит замене. Такие справки, как выписка из ЕГРП, справка об оплате коммунальных услуг, выписка из книги регистрации о составе проживающих действительны один месяц.
• В случае отсутствия какого-либо документа в связи с его утерей, необходимо обратиться в соответствующие органы на выдачу дубликата либо для оформления новых.

Необходимые документы

При продаже квартиры за наличный расчёт

Независимо от того, кто будет осуществлять продажу объекта недвижимости, нелишним будет иметь на руках перечень необходимых документов, которые вам потребуется при оформлении сделки. Ниже представленный перечень довольно обширен, в зависимости от обстоятельств по каждой отдельной сделке он может быть уменьшен.

К основным необходимо отнести следующие:

• Документы всех собственников жилой площади, удостоверяющих их личность (паспорт), в котором должен стоять штамп о прописке;
• Свидетельство установленной формы на право собственности, в котором отражена информация о владельце объекта и его часть в собственности;
• Документы, являющиеся основанием на собственность объекта недвижимости. Это может быть договор покупки, дарственная, решение суда, документ о вступление в права наследования, договор о приватизации;
• Договор купли-продажи квартиры, который можно оформить самостоятельно либо с помощью специалистов (агентства недвижимости, юридической консультации).
• Выписку о составе проживающих людей на продаваемой жилой площади из паспортного стола;
• Разрешение органов попечительского комитета на выполнение продажи жилой площади, если владельцем объекта недвижимости является ребёнок, не достигший совершеннолетия, либо собственником части жилой площади;
• Нотариально оформленное разрешение супруга на продажу недвижимости. Квартира, купленная до брака, полученная в наследство, в дар, при приватизации, не требует получения разрешения супруга.

Дополнительные документы, которые собственник должен представить при продаже объекта недвижимости покупателю:

• кадастровый паспорт на объект недвижимости, полученный в бюро технической инвентаризации;
• технический паспорт на квартиру;
• справка с ЕГРП (единого государственного реестра прав), который подтвердит покупателю об отсутствии обременении на жилую площадь, ареста либо претензий третьих лиц;
• справка от налоговых органов, подтверждающая оплату налогов на объект недвижимости в случае получения квартиры в дар или унаследования;
• реквизиты банка и ваш лицевой счёт, на которые покупатель будет перечислять деньги в случае безналичного расчёта;
• документ из управляющей компании, подтверждающий оплату счетов по коммунальным услугам.

При продаже квартиры по ипотеке

В случае если покупателем сделка с недвижимостью будет осуществляться по ипотеке, необходимо к вышеперечисленному списку документов произвести оценку стоимости продаваемого объекта на рынке.

С вашей стороны необходимо будет найти оценщика, заключить с ним договор и обеспечить доступ в квартиру для производства осмотра и обмера. После одобрения ипотеки можно подавать документы на регистрацию.

Продажа квартиры – пошаговая инструкция

1. Перед продажей квартиры необходимо определить её стоимость. Оценка должна быть проведена адекватно, иначе из-за завышенной стоимости процесс по продаже затянется. Для правильного определения стоимости необходимо изучить рынок недвижимости продающегося аналогичного жилья в вашем районе по объявлениям из газеты, интернета. Проанализировать все преимущества или недостатки своей недвижимости, и лишь потом определиться по стоимости. На стоимость значительно будет влиять расположение квартиры в многоэтажных домах, ремонт, наличие балкона и жилая площадь.
2. Когда со стоимостью все определено, то можно подавать объявление на продажу квартиры, которое размещаете самостоятельно на сайте объявлений, в газете либо через агентство недвижимости. По возможности приложите фотографии каждой комнаты с комментариями к объявлению о продаже. Такой ход увеличит заинтересованность покупателей.
3. Независимо от того, как будет размещено вами объявление о продаже, начнут поступать звонки и ходить на просмотр квартиры потенциальные покупатели.
4. Когда с будущим собственником объекта недвижимости будет достигнуто устное соглашение о сделке, можно начинать активный сбор документов. Как правило, документы запрашиваются параллельно в разных инстанциях, для ускорения времени их оформления.
5. Первым делом необходимо заняться подготовкой основных документов:
   • проверить наличие и правильное оформление паспортов у всех собственников объектов недвижимости;
   • проверить наличие свидетельства о праве собственности на квартиру, зарегистрированное в установленном порядке, и документов, подтверждающих право собственности, при их утере второй экземпляр запрашивается в регистрационной палате, в случае договора приватизации в БТИ;
   • запросить в паспортном столе справку о составе проживающих;
   • оформить у нотариуса разрешение супруга на совершение сделки, если покупка недвижимости выполнена в браке;
   • получить согласие опекунского совета, если в квартире прописаны несовершеннолетние или состоящие на иждивении (перечень документов, которые необходимо будет представить, уточняется непосредственно по месту предоставления).

   По дополнительным документам готовим следующие:

   • кадастровый и технические паспорта, при отсутствии необходимо обратиться в кадастровую палату и БТИ соответственно;
   • подать запрос в управляющую компанию на получение справки об оплате коммунальных услуг, в случае, если в квартире имеется стационарный телефон, домофон, кабельное телевидение и интернет, необходимо будет подготовить последние квитанции об уплате задолженности. Договора на дополнительные платные услуги необходимо будет расторгнуть, если будущий владелец не собирается их переоформлять на себя. В противном случае может возникнуть долг, который в последующем ляжет на ваши плечи;
   • в налоговой службе запросить справку об оплате налогов;
   • в регистрационной палате взять выписку из ЕГРП.
6. Перечень указанных дополнительных документов для государственной регистрации сделки не требуется, но их необходимо предъявить покупателю, тем самым, подтверждая чистоту предстоящей сделки.
7. После того как документы будут собраны, необходимо подавать их для оформления сделки купли-продажи в отдел юстиции по вашему району.

Сложности и подводные камни

• При продаже жилой площади можно столкнуться с такими сложностями, как завышение её стоимости, в этом случае она долго будет находиться на рынке.
• Вторая причина – это незаконное переустройство, выполненное с нарушениями. Покупатели могут отказаться от заключения договора, так как, в противном случае, их могут обязать привести всё в первоначальный вид.
• Вызывающий интерьер и неопрятный вид также могут отпугнуть покупателей.
• Месторасположение и вид из окон дома может сыграть на значительном уменьшении стоимости объекта.
• При наличии прописанных третьих лиц в квартире, ни один из покупателей не решится на сделку, чтобы в последующем не иметь проблем с выпиской бывшего сожителя собственника.

Советы юристов

• Внимательно изучайте договор купли-продажи квартиры, обращая особое внимание на стоимость недвижимости, порядок передачи денег и непонятные формулировки.
• Продажу объекта недвижимости осуществляйте только через проверенные агентства недвижимости, дорожащие своей репутацией.
• Запросите у покупателей документ, удостоверяющий личность.
• Ни в коем случае не подписывайте договор без свидетелей, особенно факт передачи и приёма денег, который должен осуществляться не только в присутствии третьих лиц, но и с оформлением расписки.
• В любом случае перед подписанием договора продажи квартиры покажите его опытным юристам, профессионал увидит нарушения закона там, где простым взглядом его обнаружить невозможно.