Этапы сделки купли-продажи квартиры

Организация сделки купли-продажи квартиры очень трудоемкий процесс. Однако если вы намерены самостоятельно провести все этапы сделки от размещения информации о квартире на рекламных досках до оформления документов в регистрационной палате, то наша статья может оказаться для вас полезным руководством к действию.

Этапы сделки

Чтобы продать квартиру, существуют следующие этапы для организации сделки:

1. выбор объекта и установление окончательной цены;
2. согласование даты и времени покупки;
3. проверка всех документов на юридическую чистоту;
4. составление договора задатка, аванса или предварительного договора;
5. согласование сделки с банком (тогда, когда расчет будет проводиться через ячейку);
6. заключение договора купли-продажи квартиры;
7. передача денежных средств по договору;
8. передача объекта и подписание передаточного акта;
9. получение зарегистрированных документов;
10. согласование освобождения квартиры и переезд.

Купля-продажа квартиры – понятие, основные нюансы и особенности сделки

Купля-продажа квартиры – процесс отчуждения объекта недвижимости с дальнейшим переходом права собственности на покупателя, с передачей денежных средств за отчуждаемый объект продавцу недвижимости. В результате продажи недвижимости осуществляется переход права собственности на нового владельца.

Рынок недвижимости условно разделен на первичный и вторичный.

На сделке купли-продажи присутствуют продавец, покупатель или их доверенные лица. В случае, когда собственниками жилья выступают несовершеннолетние, на сделке должны присутствовать их законные опекуны или родители.

В процессе купли-продажи осуществляется передача денежных средств продавцу (либо других ценностей, нюансы прописываются в договоре), а на покупателя в течение установленного законом периода переходит право собственности. На руках у продавца остается зарегистрированный договор продажи, у нового собственника – свидетельство о праве собственности. Процесс регистрации происходит в специализированных государственных органах.

С чего начать продавцу

Продажу объекта необходимо начинать с подготовки объекта недвижимости и всех документов на него.

Оценка квартиры

Первоначально нужно определить правильную, а главное, рыночную, стоимость объекта недвижимости. Дело в том, если поставить цену выше, чем предлагаемые на рынке аналоги, звонков будет совсем мало. Если поставить самую низкую цену – есть вероятность продешевить. Поэтому нужно отсмотреть аналоги на рынке, определить среднюю цену и по такой стоимости выставлять в рекламные источники.

На цену квартиры также могут повлиять различные нюансы:

• Район расположения объекта недвижимости. К примеру, спальные районы пользуются большим спросом, чем отдаленные или находящиеся в промышленной зоне. Соответственно, выше у них и рыночная цена.
• Этаж и этажность дома. Так, например, крайние этажи на вторичном рынке стоят на 5% ниже аналогов на средних этажах. Первые этажи дешевле аналогов на 10%. Не путать с верхними этажами в новостройках и многоэтажных новых домах: там, обычно, чем выше этаж, тем цена дороже.
• Состояние квартиры. Немаловажный пункт. Если в квартире заменены сантехника, электрика, напольные покрытия, выровнены стены и потолок, стоят новые окна и межкомнатные двери, цена за такие квартиры будет достаточно высокой.
• Материал постройки дома, состояние дома (панельный или кирпичный дом, старый дом или новый).
• Готовность и чистота документов. К этому пункту относятся: наличие всех документов на квартиру, готовность всех собственников присутствовать на сделке, отсутствие обременений в виде ипотеки, отсутствие арестов и долгов по коммунальным платежам.

Реклама квартиры

После определения рыночной стоимости квартиры нужно сделать правильную и эффективную рекламную компанию:

1. Подготовьте квартиру для продажи: уберите лишние предметы, обновите стены и потолок (если в каких-то местах есть отвалившиеся обои или покраска), избавьтесь от лишних ненужных запахов (в идеале убрать на время продажи животных).
2. Сделайте хорошие качественные фотографии квартиры. Для этого в помещении должно быть естественное освещение (лучше всего фотографировать в светлое время суток). Комнаты нужно снимать с разных углов, попытайтесь снять пространство, не нужно фотографировать только углы потолка или пола. Сделайте хотя бы по одной фотографии каждого помещения, не забудьте сфотографировать дом снаружи (это и будет заглавной фотографией в каждом рекламном объявлении). Не лишним будет сделать план квартиры (самый простой способ – сфотографировать кадастровый паспорт на квартиру).
3. Напишите хороший рекламный текст. Для этого нужно обязательно указать, что вы продаете, сколько комнат, площадь всего помещения и каждой комнаты по отдельности, адрес, этаж, этажность дома, серию дома (если вы знаете), преимущества квартиры – то, почему именно вашу квартиру должны приобрести (это может быть близость остановок или парка, хорошая планировка, развитая инфраструктура, хорошие соседи и т.п.). Напишите о готовности документов для продажи и не забудьте указать свой контактный телефон.
4. Разместите рекламу во всех известных вам информационных источниках: это могут быть интернет-сайты, газеты. Можно также сделать рекламную расклейку в вашем районе и повесить на балкон растяжку о продаже.

С чего начать покупателю

Для покупателя процесс выбора квартиры также достаточно сложный и хлопотный. Во-первых, нужно уложиться в планируемую стоимость. Во-вторых, квартира должна нравиться и человек должен хотеть там жить. В-третьих, сделка должна быть проведена максимально безопасно, лишена подводных камней.

Выбор параметров квартиры

Когда решают вопрос о покупке квартиры, у людей должно быть сформировано представление, что они хотят приобрести и за какие деньги. Если вы будете хотеть абстрактную квартиру или выбирать по принципу «я рассматриваю все варианты», сделка по покупке может затянуться не на один месяц.

При выборе квартиры покупатель должен четко понимать следующие параметры:

• какой район наиболее благоприятен для вас в качестве дальнейшего места проживания;
• какая площадь квартиры вас интересует, сколько комнат, этаж дома;
• наличие обязательных элементов квартиры (удаленность от города, транспортная развязка);
• состояние квартиры;
• цена.

Поиск лучшего предложения

Для каждого покупателя определенно есть «лучший» вариант. Кто-то выбирает лучший вариант по цене, кто-то по состоянию квартиры. Для того, чтобы выбрать лучший вариант, нужно постараться максимально просмотреть все информационные источники с предложениями квартир на рынке, выбрать для себя наиболее подходящие по всем интересующим вас параметрам и отправляться на просмотр квартир.

Не забывайте спрашивать про торг на просмотрах, а к понравившемуся вам варианту старайтесь не проявлять живой интерес: это только раззадорит ваших продавцов и в дальнейшем будет сложнее сбить стоимость.

Проверка квартиры

После того, как вы нашли вариант вашей мечты, который подходит вам по всем интересующим вас критериям, нужно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Основные моменты при проверке квартиры:

• проверьте все правоустанавливающие документы: наличие печати на договорах, свидетельство о праве собственности распечатано на гербовом бланке;
• проверьте паспорта всех собственников, сверьте фотографии с истинными владельцами;
• убедитесь, что среди собственников нет малолетних детей (либо есть разрешение из органов опеки на продажу);
• закажите выписку ЕГРП (в ней отражена информация по поводу арестов и обременений на квартиру);
• попросите на день сделки справку из ЖЭКа, что в квартире нет долгов по коммунальным платежам;
• попросите справку о составе семьи и о количестве прописанных лиц; на день сделки в квартире могут быть прописаны только собственники квартиры;
• попробуйте посмотреть в ЖЭКе поквартирную карточку (в ней отражена информация о людях, выбывших на воинскую службу или в тюрьму).

Основные документы для купли-продажи квартиры:

• Для продавца:
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • свидетельство;
  • договор купли-продажи.

  Остальные документы (справки из жэка, выписки ЕГРП, разрешение органов опеки и попечительства на продажу, если дети несовершеннолетние, кадастровый, технический паспорта) предоставляются по требованию продавцу и на регистрацию сдаются как дополнительные документы.

• Для покупателя:
  • паспорт;
  • согласованный договор купли-продажи.

Заключение предварительного договора

Иногда, прежде чем подписать основной договор, стороны подписывают предварительный договор.

Во-первых, договор дает основание продавцу снять с рекламы свой объект недвижимости, а покупателю не нужно больше тратить время на поиски квартиры. Во-вторых, в предварительном договоре фиксируются стоимость квартиры, дата, до которой должна быть совершена сделка по отчуждению недвижимости, прописаны все нюансы сделки, неотделимые улучшения квартиры. Иными словами, предварительный договор ничем не отличается от основного договора.

Должно быть прописано:

• адрес отчуждаемого объекта;
• номера документов, на основании которых она принадлежит физлицам;
• полные паспортные данные сторон;
• цена квартиры;
• характеристика (например, двухкомнатная квартира);
• порядок расчетов: например, в день подписания предварительного договора передается 70 000 (семьдесят тысяч рублей);
• сроки освобождения объекта;
• неотделимые улучшения объекта;
• перечислены прописанные лица (или отсутствие прописанных в квартире);
• надпись: квартира не состоит в аресте, обременении;
• договор составляется в двух экземплярах;
• ставятся подписи сторон и дата

Выбор банка для проведения сделки

Для проведения сделки также следует заранее выбрать банк. Именно в банке безопаснее всего проводить расчеты по сделке. Безусловно, можно передать денежные средства прямо у окна регистрационной палаты, но тогда о проверке подлинности купюр не может идти речи.

Может быть прописана формулировка «расчет произведен до сдачи документов на регистрацию». В этом случае существенно то, что денежные средства должны быть переданы заранее.

Заключение договора купли-продажи квартиры

Подписание происходит в установленный заранее день. Стороны приходят в регпалату со всеми необходимыми и подготовленными заранее документами.

Заключение договора по отчуждению недвижимости происходит следующим образом:

• в зависимости от формулировки в договоре производится расчет по договору (либо до сдачи документов, либо после нее);
• оплачивается государственная пошлина;
• в окно регистратору сдаются документы от продавца и покупателя;
• регистратор готовит заявление для продавцов и покупателей (о сдаче документов на регистрацию, о том, что продавец и покупатель на момент сделки находились в браке или не в браке – подписываются согласия супругов на продажу);
• всем сторонам выдаются расписки о сдаче документов на регистрацию;
• по истечении установленного срока для совершения регистрации стороны вновь встречаются в регистрирующих органах и получают готовые документы.

Закладка денег в ячейку либо открытие аккредитива

Иногда стороны для достижения максимальной безопасности по расчетам договариваются об открытии аккредитива и закладке денег в ячейку. Смысл это операции в том, что до момента перехода права собственности денежные средства лежат в банке и основанием для снятия их служит зарегистрированный договор купли-продажи.

Регистрация договора купли-продажи

Сроки регистрации зависят от формы проведения сделки. Например, регистрация по ипотечной сделке в среднем проводится в течение 5 рабочих дней, тогда как регистрация сделки с использованием наличных денег может занимать больше времени.

Завершение расчётов по сделке, подписание передаточного акта

После того, как документы сданы на регистрацию, стороны могут подписать передаточный акт по квартире. Иногда его подписывают до сдачи документов на регистрацию и сдают регистрировать вместе со всеми основными документами. Эта очередность зависит от того, как условие про акт прописано в договоре.

В передаточном акте должны быть отражены следующие моменты:

• адрес квартиры;
• ее характеристика;
• основные моменты, которые собственники посчитают нужными отразить при передаче квартиры (наличие мебели, неотделимых улучшений);
• момент об отсутствии долгов, пригодности для проживания;
• пункт об отсутствии претензий;
• дата составления акта.

Расходы при купле-продаже квартиры

Государственная пошлина. Она рассчитывается индивидуально в зависимости от количества участников сделки. Также к расходам можно отнести оплату выписки из ЕГРП.

Какие могут возникнуть проблемы

При купле-продаже квартиры могут возникнуть такие проблемы, как, например, появление прописанных ранее родственников, несогласие на сделку одной из сторон собственников жилья, отсутствие нужных для сделки документов.

Советы юристов

• тщательно проверяйте документы при оформлении сделки купли-продажи;
• проверяйте данные, которые будут отражены в дальнейшем в свидетельстве о государственной регистрации;
• осуществляйте расчет только в проверенных банках;
• для составления договора купли-продажи лучше всего обратитесь к юристу;
• перед сделкой хорошо посмотрите объект на наличие скрытых дефектов.