Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры — это рыночная цена, которая устанавливается и рассчитывается Федеральной Службой Кадастра при заключении договора купли-продажи.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры расскажет наша статья, здесь вы также узнаете, как рассчитать ее стоимость и каков порядок проведения кадастровой оценки недвижимости.

Калькулятор

Разница между кадастровой стоимостью и инвентаризационной

Инвентаризационной именуется стоимость восстановительная, рассчитываемая при учете износа здания, изменения цен на работу, услуги и стройматериалы. Определяется она специалистами БТИ, которые определяют первичный стоимостный показатель и умножают его на коэффициенты износа.

Оценка, согласно требованиям Кадастра, отличается от инвентаризационной тем, что в первом случае во внимание принимаются рыночные факторы. При этом она по максимуму приближается к рыночной цене, а инвентаризационная может быть ниже в несколько раз.

Основные отличия:

  • предназначение – начиная с 2015 года, имущественный налог исчисляется на основании показателя по Кадастру (пока частично, но планируется 100% переход к новому налогоисчислению к 2020 году);
  • параметрические данные – кроме учета расходов на постройку и традиционных основных коэффициентов, учитывается год возведения здания и его площадь;
  • размер – показатель кадастровой стоимости предельно приближен к расценкам рынка, тогда как инвентаризационная может быть меньше цены рынка в десять и более раз.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Кадастровая стоимость предназначается для абсолютного соответствия рынку, но зачастую данное условие совсем не соответствует истинному положению дел. При расчете рыночной цены во внимание принимается состояние помещения в момент его продажи и часто стоимость устанавливается соглашением между покупателем и продавцом.

Рыночная цена необходима для осуществления всех видов операций с недвижимостью, тогда как сумма, соответствующая Кадастру, требуется не всегда, например, при наследовании недвижимого имущества в ней нет надобности.

Для получения документально подтвержденной оценки жилья согласно расценкам рынка владельцу необходимо обращение к независимым экспертам-оценщикам, которые проведут подробный анализ и определят цену.

Основные отличия:

  • определение рыночной цены необходимо для совершения всех видов сделок, стоимость по кадастру необходима лишь в некоторых ситуациях;
  • рыночное оценивание предполагает учет состояния объекта на момент его продажи;
  • чаще всего рыночная оценка определяется по соглашению сторон.

Для чего она нужна

Оценка помещения согласно требованиям кадастра необходима в следующих случаях:

  • для установления величины налогов, относящихся к непосредственному использованию предметом налогообложения;
  • для установления величины сборов при отчуждении жилища (к примеру, продажа или раздел);
  • при вступлении в право наследования имущества;
  • при оформлении ипотечного кредита.

Ранее для расчета суммы налоговой пошлины использовалась инвентаризационная стоимость, определяемая БТИ. Но в практических условиях цена на недвижимое имущество выходила чрезмерно заниженной. За счет этого происходило недополучение бюджетом денежных средств.

В настоящее время размер имущественного налога высчитывается посредством государственной автоматизированной службы кадастра при помощи специальных алгоритмов.

Как её узнать

Узнать какая стоимость помещения указана в государственном реестре можно несколькими методами.

С помощью Росреестра

Данные Кадастра являются общедоступной информацией и находятся в открытом доступе на официальном сайте Росреестра.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

  1. Зайти на Интернет-сайт Росреестра.
  2. В блоке «Электронные услуги и сервисы» выбрать «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
  3. На раскрывшейся странице вписать кадастровый номер объекта.
  4. В графе адрес выбрать ГКН.
  5. Внести все сведения о жилье.
  6. Нажать на надпись «Сформировать запрос».
  7. В полученных результатах выбрать адрес квартиры.
  8. Далее можно просмотреть кадастровую стоимость и прочую информацию.

С помощью кадастрового паспорта

Можно просмотреть кадастровую стоимость непосредственно в кадастровом паспорте, если с объектом осуществлялись какие-то операции, то в восьмом пункте документа обязательно будет указан данный показатель.

Если в кадастровом паспорте показана оценка, рассчитанная до 2012 года, то она считается недействительной и надобно получение нового документа.

С помощью Кадастровой палаты

Если есть необходимость предъявить официальный документ, заверенный печатью (выписку), то потребуется обращение в Федеральную Службу Кадастра и Картографии.

Порядок действий при этом следующий:

  1. Подать заявление по установленному образцу в территориальное отделение Кадастровой палаты, приложив следующие документы:
    • правоустанавливающие документы на недвижимость;
    • документ, подтверждающий личность либо заверенную нотариусом доверенность на представление интересов собственника;
    • поэтажный план жилья и экспликацию; при отсутствии поэтажного плана и экспликации необходимо изначально обратиться в БТИ и подать заявление на получение нужных документов, при этом при себе нужно иметь:
      • паспорт;
      • свидетельство о праве собственности на объект;
      • кадастровый паспорт квартиры; в течение десяти дней заказанные документы будут выданы на руки заявителю на безвозмездной основе.
  1. Сотрудник Службы Кадастра примет заявление с приложенными документами и выдаст расписку о получении. В ней будет указана дата получения, как правило, это 5-7 дней с момента обращения.
  2. В назначенный срок необходимо явиться по месту обращения и бесплатно получить выписку с указанной в ней кадастровой стоимостью квартиры.

Как рассчитывается

Расчет кадастровой стоимости квартиры осуществляется посредством специальной формулы.

При этом во внимание принимаются:

  • показатель средней цены за один квадратный метр, действующий в определенном регионе;
  • год постройки объекта.

Средняя цена за квадратный метр может отличаться даже в пределах одного региона, основополагающее значение имеет расположение. При этом не важно является ли жилище бюджетным или элитным, средний показатель высчитывается лишь на основании основных характеристик, не принимая во внимание затраты на обустройство.

Порядок проведения кадастровой оценки недвижимости

Показатель кадастровой стоимости является приблизительной ценой объекта. Определяется он таким образом, что отличие его от рыночных показателей весьма незначительно, как правило, разница составляет не более 25%.

Для расчета кадастровой стоимости квартиры применяется метод массовой оценки, при невозможности его применения допускается использование продажной цены объекта, рассчитанной в индивидуальном порядке. То есть процесс данного оценивания практически не отличается от процедуры определения рыночной цены.

Использование метода массовой оценки предполагает выделение в отдельные группы недвижимых объектов со схожими характеристиками. В зависимости от того, в какую категорию попадет оцениваемый объект, будет определена и его кадастровая стоимость.

При расчете стоимости учитываются такие параметры как:

  • тип недвижимого объекта (что являет собой предмет оценки — квартиру, частный дом или коммерческое помещение);
  • месторасположение (район нахождения, удаленность от центра, наличие инфраструктуры);
  • характеристики объекта (год постройки, размер помещения и планировка его);
  • особенности региона (величина субъекта, средний уровень дохода жителей).
Кадастровая стоимость квартиры не является статичной величиной, она может меняться в зависимости от разных факторов и увеличиваться при очередной переоценке.

Кадастровая стоимость и налог на недвижимость

Сейчас налог на недвижимое имущество частично рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определенной на 2014 год. Если данный показатель был рассчитан раньше, и повторная оценка не осуществлялась, то налоговая выплата высчитывается, как и ранее, исходя только из инвентаризационной стоимости. Полностью перейти на новые правила расчета планируется к 2020 году.

Сумма налога определяется как 0,1-0,3 % от кадастровой стоимости объекта.

При этом на ближайшие годы определена следующая схема расчетов:

  • в 2015 году – размер налога составляет сумму из 20% налога, высчитанных от кадастровой стоимости и 20% — от инвентаризационной;
  • в 2016 году – 40% + 60% соответственно;
  • в 2017 году – 60% + 40%;
  • в 2018 году – 80% + 20%;
  • в 2019 году – 100% налога от цены по Кадастру.

Как и когда изменяется кадастровая стоимость квартиры

Изменение кадастровой стоимости возможно в следующих ситуациях:

  • Оценка проводилась более пяти лет назад и данные устарели. Последний раз данные Кадастра изменялись в 2012 году, следовательно, данные могли поменяться как в меньшую, так и в большую сторону.
  • Изменились цены в сфере недвижимого имущества в самом регионе, что привело к автоматическому изменению кадастровой стоимости.
  • Владельца не устраивает указанная стоимостная величина, и он, считая ее чрезмерно завышенной, обратился в судебные органы. При вынесении решения о признании кадастровой стоимости недействительной, производится переоценка стоимостных характеристик жилья.

Как оспорить

Калькулятор

Если размер кадастровой стоимости помещения превышает 300 млн. рублей, то органы государственной власти имеют право повысить ставку налога до 1%.

Следом за тем, как Правительством РФ было принято решение об исчислении налоговых выплат на имущество на основе кадастровой стоимости, были проведены масштабные работы по переоценке недвижимого имущества в разных регионах.

Это стало необходимым по причине огромного несоответствия реальной рыночной ситуации. Однако подобный пересмотр вызвал повышение реальной цены целого ряда объектов недвижимости.

Учитывая новую оценку кадастровой стоимости и обновленную систему налогоисчисления, многим налогоплательщикам придется платить гораздо больший размер пошлины. Кроме того, в некоторых регионах налоговый размер исчисляется при учете специального коэффициента за жилье дорогого сегмента.

Результат оценочной процедуры, проведенной Службой Кадастра, можно оспорить, если владельцем замечены некоторые неточности. Обжаловать результат может любой собственник жилья. Для владельца выгоднее, если показатель будет более низким. Нужно отметить, что поскольку переоценка стоимости недвижимости проводилась в ускоренном темпе, то волне объяснимо наличие неточностей.

На данное время имущественный налог в РФ формируется исходя из инвентаризационной и кадастровой стоимости. И если инвентаризационную оценку оспорить невозможно, поскольку проводится она на основе технического регламентирования, ГОСТов и СНИПов, то кадастровая сумма может быть изменена, поскольку определяется посредством коэффициентов.

Процесс обжалования оценки кадастровой стоимости осуществляется в судебном порядке по делам, относящимся к данной сфере правоотношений, в арбитражном суде. Досудебным урегулированием споров занимаются специально созданные комиссии при территориальных отделениях Росреестра. Всю необходимую информацию о необходимых документах и адресах отделений можно найти на официальном сайте.

Нормативно правовые акты определяют порядок оценки и ими предусматриваются лишь два основания для обжалования:

  • недостоверное изложение информации о недвижимости;
  • неучтение изменений в расценках на недвижимость по годам.

Таким образом, при несогласии с определением кадастровой стоимости квартиры, владелец может обжаловать решение в Арбитражном суде. Если собственник сможет предоставить необходимое подтверждение низкой рыночной цены, то комиссия может признать оценку недействительной.

Определить рыночную стоимость квартиры можно при помощи независимого эксперта либо в качестве подтверждения может быть предоставлен договор с указанием стоимости. Существенным считается отклонение рыночной цены от кадастровой не менее, чем на 30%. Но в некоторых случаях привлечение независимого оценщика может оказаться крайне нерентабельным, поскольку расходы на эксперта могут значительно превысить разницу в налогообложении.

Однако перед обращением в Арбитражный суд необходимо обратиться в специальную комиссию при Росреестре и предоставить необходимый пакет документов. Если миновать органы Росреестра, то Арбитражный суд попросту отклонит иск за отсутствием заключения от Кадастровой палаты. При вынесении решения в пользу истца будут внесены новые сведения об объекте при очередном обновлении базы данных.

В будущем планируется упростить процесс обжалования сведений Кадастра, предполагается, что заявить о неверной оценке можно будет непосредственно на официальном сайте Росреестра.

Закон о расчете имущественного налога, согласно кадастровым данным недвижимого объекта, вступил в силу с января 2015 года. Правительством предусмотрен пятилетний переходный период, в течение которого для исчисления суммы налога еще будет использоваться инвентаризационная стоимость жилища. Со второй половины 2016 года россияне начнут платить налоги по новой схеме.

Нововведение коснется всех собственников недвижимости. Следовательно, не стоит игнорировать результат оценки квартиры, так как именно от этого показателя будут зависеть расходы, связанные с налогообложением недвижимого имущества.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить