Предварительный договор купли-продажи квартиры — образец

Простыми словами, предварительный договор – это документ, в котором будут записаны намерения продавца и покупателя на совершение итоговой сделки по купле или продаже недвижимости.

Важно! Основание для его заключение — невозможность осуществить основную сделку такого типа по объективным причинам (отсутствие определенных документов у продавца или нехватка финансов у покупателя и подобное).

Их законодательной базой является Гражданский кодекс, а именно пункты с 2 по 4 в статье 429.

В нем прописывается все информация, которая согласовывалась в устной форме. От описания самого объекта продажи или покупки и его цены, до срока подписания основного договора.

Важно! Данная бумага не дает продавцу гарантии, что сделка совершится в указанные сроки, а покупателю, что, к примеру, оговоренная, цена объекта будет окончательной и зафиксированной в основном документе.

Так, при нарушении сроков по подписанию окончательной бумаги любая из сторон процесса имеет право обратиться в судебную инстанцию за удовлетворением этого требования. Данное обстоятельство прописано в пункте 5 вышеуказанной статьи.

Заявить такие требования можно только в течение полугода с момента его неподписания по предварительному договору. Так, если вы получили решения суда в вашу пользу, заключенным договор будет считаться с момента вступления решения в законную силу.

Риск договора зависит от рынка на котором проходит сделка:

  • Вторичный рынок — особых последствий не будет, если какая-то из сторон не подтвердила свое требование на заключение основной документации по сделке. Согласно пункту вышеуказанной статьи ГК РФ предварительный договор прекращает свое существование.
  • Первичный рынок — а вот тут покупатель может быть обманут. Ведь застройщики редко соглашаются на еще одни обязательства при долевом участии в застройке. И все сопутствующие риски для покупателя сохраняются.

Даже заключенный по правилам предварительный договор — это не гарантия покупки жилья. Ведь им в первую очередь, фиксируются только ваши намерения. И даже обращение в суд может не дать результатов, ведь в нем не было пункта по передаче имущества от продавца к покупателю. И обычно следует встречный иск от другой стороны для его прекращения или юридического непризнания.

Важно! При заключении такой документации на первичном рынке с долевым участием в застройке, которая надлежит к государственной регистрации, судья может обязать застройщика на осуществления этого действия.

При условии, что:

  • В нем есть пункт о долевом участии в застройке.
  • Есть соответствующие лица, которые привлекли деньги на процесс застройки, согласно законодательству нашей страны.

Подписание договора

Для чего он нужен

Если известность широкой массе людей основного договора по таким сделкам неоспоримая, то вот предварительный документ по сделке, хоть и широко практикуется, но не имеет полных знаний о себе. Влиять на него могут сразу обе стороны процесса, и исход окончательных действий может быть подвержен влиянию как продавца, так и покупателя.

Практика показала, что существуют самые распространенные случаи по задержке исполнения обязательств по нему:

  • продавец не может выехать из жилья по каким-то своим причинам в оговоренные сроки,
  • неполный комплект документации для осуществления конечной операции,
  • нехватка финансов у покупателя на основную сумму продажи и подобное.

И аналогичных ситуаций может быть великое множество. И исходя их этого, две стороны соглашения заключают его при согласии по всем позиция основного документа, но с отсрочкой ее осуществления. Согласно ему задаток не будет нужен.

Если есть настоятельное требование продавца в задатке, как утверждения серьезности ваших намерений, то без дополнительного документа, прописывающие обязательства и права, его не стоит давать. Именно из-за таких моментов его и подписывают, для законных отсрочек по основным сделкам.

Если в нем детально прописаны суммы уговора, ответственность сторон и подобное, то он автоматически дает вам гарантии, что осуществление договоренностей пройдет в положенные сроки и без промедления.

Его содержание и условия

Законодательство нашей страны устанавливает условия по полному описанию объекта уговора, с прописанными тонкостями основного договора и обязательное содержание в предварительном договоре следующих пунктов:

  1. Предмет договоренностей — в нашем случае это жилье (квартира/дом). Вся полная информация от адреса до квадратных метров. Обычно приложением к такому договору случит техническая документация. И момент об осмотре покупателем жилья, удовлетворение его состояния и отсутствием обоюдных претензий именно по самому объекту.
  2. Стоимость жилья — это цена установленная продавцом и одобренная покупателем. Не будет лишним прописать в этом пункте и метод погашения, форма платежа, валюта и подобное.
  3. Персональные данные сторон — вся информация по лицам, которые в ней участвуют, если она проводится по доверенности, то и информация о доверенном лице в полном объеме.
  4. Срок на заключение фактической купли-продажи объекта — в случае, если стороны не указали этот момент, то автоматически им предоставляется 1 год для его осуществления.
  5. Задаток — если его требуют, пропишите всю ситуацию по нему, как возвращать или возмещать и подобное.
  6. Проверка документов продавца — полное перечисление всех данных по правоуставливающей и иной документации необходимой для осуществления итогового процесса.
  7. Определение стороны берущей на себя расходы по проведению и оформлению купли-продажи.
  8. Штрафы при несоблюдении договоренностей.

Сложностей как видно, нет. И большинство людей составляют сами такие договоры, без привлечения определенных специалистов в данной области. Но во избежание так сказать, неприятностей, не помещает консультация специалиста либо детальное ознакомление с информацией по таким сделкам.

Требования к оформлению

  • Основным, является форма договора — только письменная.
  • Возможно нотариальное заверение бумаги, но это только по желанию любой из стороны.
  • Обязательно наличие всех вышеперечисленных пунктов.
  • Формулировать все предложения четко и лаконично, так чтобы нельзя было как-то их переиначить или двояко трактовать.
  • При нарушении сроков по оформлению финальной стадии ситуации идти в суд для удовлетворения своих законных требований. А для этого и нужна четкость формулировок, ответственности сторон и прочие пункты, обязательные к написанию в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Правила составления

Помимо основных перечисленных элементов обязательных в нем, должны присутствовать и дополнительные элементы:

  • соответствующий вид документации,
  • точные и полные данные о лицах принимающих участие в сделке,
  • информация обо всех типах документов на жилье, с обязательным
    включением их нотариально заверенных копий в приложения,
  • данные по ситуациям, которые могут помешать заключению купли-продажи(арест, запрет),
  • визы сторон.

С его помощью вы все ваши предварительные договорённости по содержанию финальной купли или продаже перенесете на бумагу. Так если нет претензий к нему ни у одной из сторон, то в финале их быть не должно.

Важно! Задаток фиксируйте и обсудите финансовую сторону штрафов за уклонение от своих прямых обязательств.

Образец

Типовой, утвержденной законодателем формы таких договоров не существует. Ведь любые договоренности индивидуальны, ввиду индивидуальных характеристик каждого жилья, и ситуации как таковой.

Конечному этапу этого процесса может помешать какая-либо объективная причина, а если желание ее совершения обоюдно, но необходима отсрочка — предварительный договор оптимальное решение.

Если желаете составить его самостоятельно — ваше право, но практика показала, что присутствие специалиста в таких ситуациях будет очень полезным в будущем для вас.

Ссылка на типовой предварительный договор: http://www.docme.ru/doc/741921/predvaritel._nyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.

Срок действия

Основополагающий момент такого документа — это срок его действия. Возможно заключение бессрочного или без определения даты его окончания. Но практикующие юристы не советуют этого делать. Для чего была затеяна вся эта ситуация — для продажи жилья.

И чем раньше это свершится, тем лучше для всех. А для продавца и подавно, ведь оговоренная цена жилья может изменить от влияния самых разных факторов (падение курса валют или девальвация, и подобное). И выгодность сделки значительно снижается.

А при вписанном сроке вы четко знаете, когда продажа или покупка будет совершена. В нем нет четких временных рамок. Так что это может быть неделя или годы. А в случае, если вы все же упустили этот момент, то тогда вступают в силу установленные законом нормы, а это год на оформление.

Основные ошибки при его заключении

Существую 4 основные ошибки, которые допускают стороны при его заключении:

  1. Большинство людей переоценивают силу такого договора перед основным. Так предприимчивые продавцы требуют задаток с аргументом, что в дальнейшем он войдет в основную сумму при заключении итоговой документации. Но это неправильно и противоречит нашему законодательству. Помните, задаток — это сумма денег, идущая как платеж с прописанной формой и суммами погашения оставшейся части цены объекта.
  2. Практикующие специалисты в области недвижимости рекомендуют заключать его с внесением в него данных о задатке и способах его участия в общей сумме, и возмещении его продавцом, если инициатор расторжения он с увеличением его суммы в два раза. А в случае покупателя, действует стандартная схема — назад он его не получает. Но лучше воздержаться от задатка.
  3. Халатное отношение к серьезности данного документа. Так одна из сторон передумала и дает категорический отказ в заключении итоговой сделки. Не проблема, пострадавшая сторона идет в суд. Аргументируйте свои действия, опираясь на 445 статью ГК РФ пункт 4. Согласно ей, вы в своем законном праве обратиться для принудительного исполнения купли или продажи недвижимости, при нарушении одной из сторон ее условий. И обязательно требуйте возместить вам финансовую часть в плане штрафных санкций, которые вы в нем прописали.
  4. Заключение предварительного договора на пока еще не существующий объект. Новостроящиеся дома. По факту такой документ составлен на несуществующий пока объект. И, соответственно, заключить основную сделку также нельзя пока объект не будет построен. И тут все зависит от порядочности застройщика, т.к. практика судебных перипетий по таким событиям крайне разная.

Нежелание завершить договор приводит такую сторону в суд. И тут разнообразие вариантов: от мнимой сделки до недееспособности стороны. Но если оформление прошло правильно и в присутствии нотариуса, совершить это будет проблематично.

Советы юристов

  1. Перед составлением и подписанием наведите справки о второй стороне сделки, о самом объекте. Проверьте их документацию на подлинность и подобное.
  2. Четко обозначьте пункт с объектом договора. Обязательно пропишите всю информацию о нем подробно. Иначе, договор будет признан недействительным.
  3. Обязательно обозначение сроков на заключение итоговой сделки. В идеале, обозначит дату. В противном случае, вам будет установлен годовой срок на осуществление данного действия. И считается он с момента заключения такого документа.
  4. Проводите сделку в присутствии специалистов в данной области и желательно при нотариусе, так одна сторона не сможет в дальнейшем признать договор недействительным. И в суде у вас будет большее преимущество перед ним.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить