Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Любые операции с недвижимым имуществом требуют к себе ответственного подхода, так как в случае не учета каких-либо особенностей и не подготовки всех необходимых бумаг в самый последний момент, то есть на этапе проверки всех приложенных к договору о купле продаже квартиры бумаг может выясниться, что чего-то не хватает.

Особенно такие операции усложняются, если одним из собственников готовящегося к отчуждению жилья является несовершеннолетний ребенок. Для того, чтобы избежать таких моментов мы рекомендуем дочитать эту статью до конца и узнать о всевозможных нюансах, возникающих при продаже квартир с несовершеннолетним владельцем.

Ребенок

Законодательство

При планировании совершения сделки с недвижимым имуществом права владения, на которое имеет и малолетний россиянин, нужно в первую очередь ознакомиться с законодательными актами, регулирующими рассматриваемый процесс.

К ним относятся:

  • Основной закон нашей страны, то есть Конституция.
  • Гражданский Кодекс.
  • Семейный кодекс.
  • Закон об опеке и попечительстве.
  • Жилищный кодекс.
  • Закон о приватизации от 1991 года.
  • Другие законодательные акты, как федерального, так и регионального (муниципального) значения.

В этих официальных бумагах несовершеннолетний собственник рассматривается полноправным владельцем своих квадратных метров, с той лишь оговоркой, что в силу своего возраста действия по отношению к принадлежащему ему имуществу он может осуществлять только через своих родителей или законных представителей.

Любая сделка с недвижимостью ребенка должна быть согласована с органами опеки. Нужно подчеркнуть, что независимо от того ухудшаются или улучшаются жилищные условия самого юного владельца квартиры впоследствии проведения такой сделки в любом случае должно быть получено официальное разрешение на планируемую сделку в вышеупомянутой государственной инстанции.

В противном же случае продажа такой квартиры не будет удостоверена ни нотариатом, к тому же любой суд признает такую сделку недействительной.

Несовершеннолетний собственник

Курирующим и контролирующим органом права владения наших юных россиян на недвижимость являются органы опеки. Именно они тщательнейшим образом изучают:

  • Не останется ли ребенок в будущем без жилья или без доли на него.
  • Не приведет ли запланированная сделка с недвижимостью к ухудшению жилищных условий ребенка.

Для того, чтобы обезопасить не достигшего восемнадцатилетнего возраста представителя подрастающего поколения, органы опеки в некоторых случаях требуют сразу после выписки из продаваемого жилья зарегистрировать в другое жилье, например, к бабушке с дедушкой, так как прописка в новую квартиру будет возможна еще только через месяц.

Органы опеки также могут выдать отрицательный ответ, на поступивший запрос, если новоприобретаемое жилье находится далеко от школы или детского сада, который посещает несовершеннолетний.

В случае вынесения органами опеки отрицательного решения следует разобраться с причиной и по возможности нужно ее устранить, так как без этого продажа квартиры с владельцем, которому еще не исполнилось восемнадцати лет, не сможет быть проведена.

Особенности и нюансы продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры, одним из собственников которой является лицо, не достигшее совершеннолетия, отличается от другой аналогичной сделки, участниками которой являются только взрослые граждане.

Вся особенность этой процедуры заключается в том, что право владения на отчуждаемое имущество имеет и несовершеннолетнее лицо, чьи законные интересы находятся под полным контролем у органов опеки, поэтому именно к ним и должны обратиться родители или лица, являющиеся, законными представителями ребенка при отсутствии первых.

Ни в коем случае нельзя относиться к этому требованию, как к бумажной волоките, так как таким способом государство, а точнее органы опеки осуществляют контроль за не ухудшением жилищных условий ребенка.

Работники органов опеки при принятии решения по выдаче разрешения на продажу квартиры руководствуются следующими немаловажными критериями:

  • Количество квадратных метров в новом жилье может быть больше или равным аналогичному параметру в продаваемой квартире, но, ни в коем случае, не меньше.
  • Стоимость продаваемого и приобретаемого жилья также принимается во внимание, так как цена нового жилого помещения, ни в коем случае, не должна быть меньше суммы, полученной от реализации прежнего места жительства ребенка, так как в этом случае это будет расцениваться, как нецелесообразное использование денежных средств.

Если же планируемая сделка с объектом недвижимости не нарушает ни один из перечисленных пунктов, то и никаких преград к скорому новоселью семейства не возникнет.

Порядок осуществления сделки

Большинство молодых россиян, которые ранее, быть может, не сталкивались с подобной задачей, считают, что для продажи квартиры, на которую имеет право владения в том числе и подросток, не требуется никаких дополнительных разрешений, так как эта сделка ничем не отличается от аналогичных, в которых бывают задействованы только взрослые граждане.

Между тем, вопрос этот намного сложнее от рядовой продажи квартиры и вызвано это тем, что собственником или сособственником этих квадратных метров является, в том числе и лицо, которому еще не исполнилось восемнадцати лет. В связи с этим для возможности заключения соглашения о купле-продаже квартиры нужно первым делом получить разрешение у органов опеки.

Итак, в случае, если нужно продать квартиру, владельцем (совладельцем), которой является несовершеннолетнее лицо родителям или законным представителям ребенка нужно сделать следующее:

  • Нужно обратиться в органы опеки с заявлением о том, что в ближайшем будущем они планируют продать, принадлежащую сейчас несовершеннолетнему ребенку квартиру для приобретения нового жилья. Если же ребенку уже исполнилось четырнадцать лет, то есть он уже получил общегражданский паспорт, то он в названную государственную инстанцию должен обратиться самостоятельно.
  • После получения разрешения от органов опеки родители уже могут обратиться к нотариусу для составления договора купли-продажи.

Нужно учесть один очень важный момент, заключающийся в том, что несовершеннолетнее лицо ни на один день между продажей и покупкой жилья не должно оставаться без прописки. Для получения положительного ответа от органов опеки этим специалистам нужно предоставить определенный пакет документов, а о том, какие бумаги должны быть в него включены, об этом пойдет речь далее.

Необходимые документы

Итак, если вариант нового жилья уже подобран, самое время заняться подготовкой необходимых документов для органов опеки, в которых должны быть включены:

  • Непосредственно само заявление, в котором излагается намерение в ближайшее время совершить сделку по продаже квартиры.
  • Если ребенку-собственнику уже исполнилось четырнадцать лет, то вышеназванное заявление должно быть написано им собственноручно.
  • Свидетельство о рождении ребенка и паспорта родителей или опекунов.
  • Свидетельство о праве собственности на подлежащий продаже объект недвижимости.
  • Кадастровый и технический паспорта помещения.
  • Выписка из домовой книги, а также справку об отсутствии задолженностей перед жилищно-коммунальной службой.

Перечисленные документы должны быть предоставлены как на продаваемое жилье, так и на планируемое к приобретению, так как только на основании ознакомления только со всеми этими бумагами органы опеки смогут вынести свое решение, на рассмотрение этого вопроса и вынесения решения законодательством им дается один месяц времени.

Решение ООП

После сдачи в орган, осуществляющий защиту прав несовершеннолетних, всех необходимых документов, работники этой гос. инстанции осуществляют проверку и оценку всех предоставленных на их суд бумаг.

Они в своей работе руководствуются несколькими критериями, заключающимися в следующем:

  • Несовершеннолетний собственник в итоге этой сделки не должен остаться без крыши над головой.
  • Новое жилье ни в коем случае не должно быть хуже прежнего, оно может быть равным, но не меньшим.

При соблюдении этих условий, вынесенное органами опеки и попечительства решение, непременно, будет положительным.

Особенности договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

  • При условии, что в заключаемом договоре о купле-продаже квартиры участвует несовершеннолетний, то за него свою подпись ставит его родитель или законный представитель.
  • В самом же начале договора, то есть в той его части, где прописываются участвующие в нем стороны, параллельно со взрослыми собственниками жилья подчеркивается, что мать или отец ребенка в данном случае вместе со своими интересами представляет интересы и своего ребенка.
  • Обязательно в этом пункте должны быть указаны и данные документа несовершеннолетнего ребенка, то есть серия и номер его свидетельства о рождении.
  • Также к заключаемому договору вместе со всеми другими документами должен быть приложен и документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего, то есть свидетельство о рождении.

Возможные проблемы и риски

При заключении договора купли-продажи квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетнее лицо, определенные сложности и риски есть не только у продавцов жилого помещения, но и у тех людей, которые в ближайшем будущем планируют стать новыми собственниками этих квадратных метров.

Между тем эта категория лиц также должна быть спокойна в своем завтрашнем дне, в том, чтобы через какой-то промежуток времени на пороге их квартиры не стоял подросший бывший владелец квартиры, поэтому покупатели перед заключением договора должны обратить внимание на следующие нюансы:

  • Если известно, что к планируемому к покупке жилью имеет какое-либо отношение несовершеннолетнее лицо, нужно в обязательном порядке уточнить, в чем заключаются его права, то есть ребенок лишь зарегистрирован (прописан) на этих квадратных метрах или является собственником. Для прояснения этого вопроса уточним, что несовершеннолетние собственники в нашей стране возникают чаще всего в результате:
    • Приватизации жилья.
    • Договора дарения или по наследству.

    Если по поводу дарения и наследования все в принципе понятно, то нужно упомянуть, что при приватизации квартир, прописанные в ней несовершеннолетние собственники, обязательно становятся равноправными собственниками, это обязательное условие перехода жилых помещений из государственной в частную собственность на основе приватизации.

  • После уточнения информации о том, что к отчуждаемому жилому помещению имеет прямое, непосредственное отношение несовершеннолетнее лицо нужно в обязательном порядке обратиться в органы опеки для наведения справок об этом семействе. Если специалисты этой гос. структуры дадут положительную характеристику этой ячейке общества, то есть она не состоит у них на учете, то и с получением разрешения на продажу, следовательно, проблем не должно быть.
  • Если же семья относится к неблагополучной, то нужно уточнить статус ребенка, то есть не лишены ли родители прав на своего ребенка, так как эти все факторы в дальнейшем могут очень сильно испортить жизнь и вызвать массу проблем.
  • Ни в коем случае нельзя доверять словам продавцов о том, что разрешение от органов опеки будет немного позднее. Эта справка должна присутствовать в основном пакете документов.
  • Дополнительно нужно проверить подлинность, прилагаемого разрешения, выданного органами опеки. К тому же сделать это не составляет никакого труда: нужно лишь самостоятельно обратиться в это ведомство.

Только после уточнения всех этих деталей можно назначать окончательный день сделки, то есть дату подписания договора в регистрирующем органе.

Советы и рекомендации специалистов

  • Семье, имеющей несовершеннолетнего ребенка, которая планирует сменить постоянное место жительства нужно подготовить как можно больше документов, свидетельствующих о том, что в результате проведения данной манипуляции несовершеннолетний не будет ущемлен в своих жилищных правах.
  • Рекомендуется заранее позаботиться о подготовке технического и кадастрового паспортов, как на продаваемое помещение, так и на то приобретение, которое планируется.
  • Нужно особо обратить внимание на то, чтобы информация в этих документах была актуальной, если же имеются какие-либо неточности нужно позаботиться об их обновлении. Для этого нужно обратиться в выдающие их гос. органы, то есть в Бюро технической инвентаризации или же в Кадастровую палату, соответственно.
  • Бывают случаи, когда семье для поддержания здоровья ребенка нужно перебраться из мегаполиса в сельскую местность. В подобной ситуации специалистам органов опеки нужно разъяснить цель такого переезда. В противном же случае после месячного ожидания можно получить отрицательный ответ, мотивированный тем, что условия для развития на новом месте у ребенка будут ухудшены.

Какая бы ситуация ни сложилась, если квартиру, среди собственников которой имеется в том числе и несовершеннолетнее лицо, нужно продать для благих целей, то есть для покупки большего жилья или же более бюджетного жилья, но с условием того, что ценовая разница будет потрачена на ребенка, то разрешение органов опеки можно получить. Главное суметь все правильно объяснить и аргументировать.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить