Часто в силу обстоятельств, на склоне лет пенсионер остается без поддержки детей и близких родственников. Одинокая старость, небольшая пенсия и значительные расходы на лекарства побуждают искать старого человека дополнительный источник материальной поддержки.
В случае если пенсионер обладает собственной недвижимостью, то лучшим выходом для него станет договор пожизненной ренты или содержания с иждивением. Данные российской статистики говорят о том, что 95% таких сделок заключаются малообеспеченными инвалидами после достижения шестидесятилетнего рубежа.
Юристы вкладывают в термин иждивения обеспечение подопечного комфортными условиями проживания, его материальное обеспечение и уход за ним в случае болезни.
В отличие от денежного содержания, иждивение, кроме регулярной ренты, включает в себя:
поддержание санитарного состояния помещения, в котором проживает подопечное лицо;
помощь по ведению хозяйства;
оплату счетов, в том числе коммунальных;
возмещение расходов на санаторное лечение;
периодическое обновление гардероба подопечного;
покупка необходимых продуктов .
Сделки, предусматривающие иждивение рентополучателя вплоть до его смерти, – это обоюдовыгодная процедура, в результате которой пенсионер передает право собственности на жилищный объект рентному должнику.
Кроме вышеперечисленного, плательщик берет на себя обязательства по поддержанию удовлетворительного состояния имущества, являющегося предметом сделки, в удовлетворительном состоянии оплату стоимости погребения по окончании жизни рентополучателя.
Особенности сделки
Договор пожизненного содержания с иждивением требует обязательного заверения у нотариуса и регистрации в Росреестре.
Личностные взаимоотношения между участниками сделки. Отличительной особенностью таких договоров является их срок действия, который определён временем смерти рентного кредитора. Особенностью сделки являются семейно-доверительные межличностные связи между получателем и плательщиком ренты, так как близкий контакт между малознакомыми людьми часто приводит к созданию конфликтных ситуаций. Обычно договорными сторонами становятся в лучшем случае дальние родственники или соседи, поэтому здесь значение имеет личностный характер взаимоотношений. Исходя из этих обстоятельств, передать свои права плательщика третьему лицу законодательно можно лишь с одобрения рентополучателя.
Право распоряжения жильем. Де-юре собственником помещения после регистрации договора является плательщик ренты. На самом деле распоряжаться имуществом, продавать его, заложить или подарить до окончания действия договора, вплоть до смерти фактического владельца жилья, рентный должник самостоятельно не может. Обременения с квартиры снимаются лишь при предоставлении в регистрационную палату свидетельства о смерти рентного кредитора.
Освидетельствование в ПНД и НД. Для того чтобы избежать обвинений в суде о психической невменяемости получателя ренты на дату сделки, которое могут выдвинуть наследники бывшего владельца недвижимости, следует перед заключением договора обратиться в психоневрологический и наркологический диспансер, врач которого подтвердит адекватность пожилого человека. Такая справка не является необходимым документом для нотариуса, но желательна для аргументирования в суде. Дополнительным аргументом вменяемости участника договора становится освидетельствование нотариусом, который своей записью в договоре свидетельствует добрую волю и адекватность получателя рентных платежей.
Участники договора. Российское законодательство гласит, что получателем ренты может быть лишь физическое лицо, платить же ренту взамен на получение прав на объект недвижимости имеет право как физическое, так и организация с юридическим статусом.
Размер ренты. В денежном эквиваленте размер ежемесячных платежей ренты не должен быть менее суммы двух прожиточных минимумов. Сумма ежемесячных платежей в денежном виде фиксируется в договоре, эта цифра индексируется в зависимости от ПМ в стране.
Обязанности по содержания жилья. Систематические коммунальные платежи, ремонтные работы по поддержанию жилья в достойном виде после заключения сделки ложатся на плечи плательщика ренты. При этом теряются существующие ранее льготы и субсидии.
Составление договора
Составление договора является самой важной частью сделки, где следует учитывать следующие нюансы:
Договор пожизненного содержания должен содержать максимально исчерпывающую информацию об условиях содержания «хозяина» недвижимости в период действия договорных отношений.
Документ призван подтвердить намерение рентного должника поддерживать достойный уровень жизни получателя и комфортные условия проживания. При незначительных ошибках в составлении договора пожизненного содержания с иждивением документ можно будет идентифицировать в суде как договор ренты, что может исказить смысл соглашения.
Заключать договор следует, тщательно продумывая и прописывая каждый нюанс, так как даже незначительное изменение условий возможно лишь в судебном порядке.
Составляя документ, следует помнить, что рентные выплаты не возвращаются, если сделка признана ничтожной в судебном порядке по заявлению получателя.
Возвращение квартиры или дома может быть осуществлено рентополучателю, если плательщик не выполняет в должных объемах условия содержания опекаемого.
Исходя из этого, плательщик обязан содержать жилище должным образом, не снижая его рыночную стоимость, так как есть возможность возврата объекта или его стоимости предыдущему владельцу.
Содержание договора
Структура договора состоит из следующих параграфов:
Стороны договора. Здесь ими будут получатель и плательщик ренты.
Предметом документа выступает отчуждаемая недвижимость, которая передается как безвозмездно, так и за определенную стоимость. Взамен плательщик предлагает второй стороне пожизненное содержание с иждивением.
Срок договора не имеет четких временных границ, прекращением срока действия договора является смерть получателя ренты. Если документ не предусматривает универсального правопреемства, то замена плательщика происходит лишь после согласования с получателем иждивения.
Договор пожизненного содержания содержит в себе подробную информацию о перечне услуг, товаров и довольствия в денежном эквиваленте в пользу получателя ренты.
Документ прописывает следующие параметры покупки товаров и оказания услуг:
периодичность;
подробный ассортимент;
стоимость в рублевом эквиваленте (за исключением нематериальных услуг).
Требования по уходу могут быть очень индивидуальными, вплоть до сопровождения на собрание ветеранов или найма постоянной сиделки. Рентоплательщик может отчуждать недвижимость с обременением рентой лишь с нотариального подтверждения получателя. Это условие отличает документ от аналогичных договоров.
В документе присутствует пункт об оценочной стоимости имущества, которое может основываться:
на выводах независимой экспертной оценки;
прописанной участниками сделки.
Исходя из этой стоимости, с участников договора удерживается полтора процента госпошлины. Экономя деньги и занижая стоимость объекта, вы подвергаете себя риску в случае расторжения сделки.
Возврат имущества или его денежного эквивалента может быть осуществлен в судебном порядке. Это может произойти, если истец сможет доказать несоблюдение прописанных обязанностей плательщика или конструктивные изменения, которые понизили стоимость недвижимости.
Где можно найти образец
Образец договора можно найти и распечатать на многих сайтах, которые специализируется на юридических вопросах.
Планируя визит к нотариусу, тщательно ознакомьтесь с каждым из параграфов сделки, так как изменить любой из пунктов в дальнейшем будет крайне сложно.
Приложения и сопутствующие документы
Приложения в договоре могут иметь следующие формы документов.
Правоустанавливающий документ на жилую недвижимость.
Кадастровая документация на объект недвижимости.
Техпаспорт БТИ.
Документ, где подтверждается регистрация права.
Оригинал залогового письма.
Договор страхования помещения от повреждений.
Сопутствующим документом, который сопровождает сделку с иждивением, является, прежде всего, актированный прием-передача помещения, включая опись имущества, в нем находящегося. Также в качестве дополнительных бумаг в пакете документов может присутствовать протокол разногласий и их согласования, дополнительное соглашение.
Подводные камни сделки
Замена понятий. Частой ошибкой при составлении документа является замена таких понятий как пожизненное содержание с иждивением на постоянную ренту с правом выкупа имущества рентным кредитором. Сложные формулировки делают недоступной для восприятия юридические постулаты, и недобросовестные участники сделки этим пользуются. Неправильно составленный договор может привести к потерям со стороны получателя ренты.
Несоответствие ожиданиям от сделки. Иногда бывает, что уровень выплат и качество услуг не соответствуют ожиданиям получателя. Это происходит из-за того, что при формировании договора список натуральной и денежной помощи был не достаточно конкретизирован. Количество, периодичность оказания натуральной и денежной помощи должны быть расписаны с указанием временных промежутков. Например, уборка раз в неделю или приготовление пищи через день.
Книга расходов и услуг. Каждый из фактов получения денег или набора продуктов и лекарств должны быть зафиксированы в специальной книге, которую должен вести плательщик ренты. Это должно совершаться двумя способами:
Чеки, квитанции, подтверждающие стоимость продуктов и товаров, сохранятся в течение всего действия отношений и подклеиваются в книгу.
Каждое из совершенных действий в пользу подопечного, будь то мойка окон или приготовление обеда, должны быть зафиксированы путем получения подписи рентополучателя.
В случае такого документального подтверждения расходов на содержание престарелого подопечного судья примет сторону рентного должника.
Советы получателю ренты
Следует помнить, что поводом обращения в суд может стать неисполнение лишь тех обязанностей плательщика, которые были записаны в договоре.Обращайтесь только к надежному нотариусу. Пожилой одинокий человек является уязвимым и социально незащищенным, и легко может стать объектом мошенничества на рынке жилой недвижимости. Поэтому, подготавливая договор, следует обратиться в надежное юридическое бюро или к рекомендованному нотариусу.
Не занижайте оценку отчуждаемой квартиры. Для получателя ренты важно не занижать стоимость помещения, так как в случае возникновения спорной ситуации суде пострадавшая сторона сможет рассчитывать на компенсацию лишь в размере той суммы, от которой была заплачена госпошлина.
Четкий перечень требований к плательщику. Чтобы вразумительно апеллировать своими требованиями, следует заранее составить список тех обязательств, которые являются наиболее актуальными для вас. С помощью юриста эти пункты будут внесены в договорной документ.
Советы для плательщика ренты
Отнеситесь внимательно к личностным характеристикам опекаемого. Решив заключить договор с престарелым человеком, следует внимательно отнестись к его особенностям характера, потому что документ предусматривает достаточно близкий психологический уровень взаимоотношений, где непоследовательное поведение пенсионера может вынудить вас пожалеть о сделке.
Адекватность и психическое здоровье получателя ренты – залог отсутствия проблем с наследниками. Также следует ознакомиться с медицинской картой получателя ренты и убедиться в отсутствии у владельца отчуждаемого объекта проблем с психическим здоровьем. Наличие у подопечного проблем с алкоголем или психотропными веществами может привести к оспариванию сделки наследниками, которые, возможно, появятся после смерти рентополучателя.
Ведите журнал посещений и сохраняйте чеки. Журнал посещений, оказанных услуг и ведение книги расходов является непременным условием для всего срока действия договора – именно такие документы имеют вес в суде. Все платежи лучше проводить через банк, так как требовать постоянно расписку от пожилого человека многие считают неэтичным.
Проверьте документы на квартиру. Перед сделкой проверьте документы на недвижимость. Если это решение суда о ничтожности ренты, задумайтесь о рисках повторения ситуации со следующим плательщиком иждивения.
Детализируйте договор во избежание конфликтов с получателем ренты. Детализация договора пожизненного содержания с иждивением – главное требование к документу, который является одним из самых казуистических в юридическом делопроизводстве.
Loading...