Покупка квартиры – что необходимо знать

Покупка жилья, пожалуй, относится к одним из самых важных приобретений в жизни человека. Безусловно, такая значимость этого приобретения объясняется его заоблачной ценой. Поэтому, вполне, естественно желание каждого человека независимо от уровня его доходов обезопасить себя и свое новое приобретение.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретение жилья в новостройке, безусловно, заманчивая идея и не только тем, что оно еще только отстроено, есть еще немало очень важных преимуществ, которые заключаются в следующем:

• Цена такого жилья, особенно еще только отстроенного и еще только введенного в эксплуатацию, как правило, значительно дешевле квартир, которые продаются уже собственниками – физическими лицами.
• Новое жилье, подобно, белому листу бумаги, то есть приобретая такую недвижимость можно быть точно уверенным в том, что через некоторое время вдруг из неоткуда появится наследник и предъявит свои права на квадратные метры.
• Новые квартиры, особенно построенные в последние года, отличаются от своих более ранних сверстников улучшенной планировкой (большие комнаты, раздельный санузел и т.д.).
• Новый дом это гарантированность того, что в ближайшее время не придется столкнуться с вопросами капремонта, в такой постройке и крыша не протечет, и с электропроводкой проблем не возникнет, по крайней мере ближайшие пять-семь лет.

За этими многочисленными преимуществами, конечно же, присутствуют и определенные сложности, с которыми предстоит столкнуться каждому, решившему приобрести квартиру в новоиспеченном доме:

• Если при покупке недвижимости на вторичном рынке через месяц после заключения договора новый собственник уже сможет получить соответствующую бумагу, то гражданину для этого придется потратить еще немало нервов, денег и своего времени.
• Новые дома обычно возводятся в отдаленных районах, следовательно, и инфраструктура здесь будет менее развитой по сравнению с приближенными к центру микрорайонами.
• Большинство новых квартир сегодня сдается в черновой отделке или в лучшем случае предчистовой, что подразумевает необходимость вложить в новоприобретенное жилье еще немалой суммы денег.
• Новое жилье сегодня не гарантирует полное отсутствие изъянов. Неприятность в этом случае скрывается даже не в том, что они есть, а в том, что они на первый взгляд могут быть незаметны, но с течением времени будут обнаруживаться все новые и новые изъяны.
• Соседи еще один фактор риска при покупке квартиры в новостройке. Так, если приобретая жилье не в только что построенном доме покупатель сразу еще при осмотре жилья может увидеть людей, с которыми ему в будущем нужно будет жить бок о бок, то при приобретении жилья на первичном рынке соседи будут заселяться постепенно, по мере приобретения ими квартир.

На эти стороны вопроса нужно обратить внимание людям, желающим въехать в только что построенный дом, желающим же купить квартиру в доме уже построенном и имеющем быть может уже свою собственную историю нужно сконцентрировать свое внимание на других деталях, о них и пойдет речь далее.

Исключение рисков при покупке жилья на вторичном рынке

Желающие приобрести дом, построенный уже не вчера, имеют возможность сразу увидеть все плюсы и минусы многоэтажки, так как это помещение уже есть, нужно лишь внимательно осмотреть его. Одним из главных преимуществ жилья, приобретаемого у бывших жильцов, является то, что, как правило, такие многоэтажки располагаются в районах с развитой инфраструктурой, то есть проблем с садиком или школой в этом случае не возникнет.

Однако же, несмотря на кажущуюся прозрачность, сделка с объектами недвижимости на вторичном рынке также могут таить немало подводных камней, к которым можно отнести следующие факторы:

• Нужно первоначально обязательно уточнить точное количество владельцев, продаваемого жилья, для этого нужно ознакомиться со свидетельством о праве собственности.
• Следует уточнить, кто прописан на этих квадратных метрах, есть ли среди них временно отсутствующие (проходящие службу в армии или отбывающие наказание в местах не столь отдаленных). Наличие этих факторов в будущем может вызвать немало проблем.
• Если реализуемый объект недвижимости перешел нынешним владельцам по наследству, нужно уточнить основания такого правопреемства.
• Рекомендуется обратиться в регистрационную палату за подробной и полной выпиской, для уточнения факта отсутствия на данном жилом помещении каких-либо обременений.
• Следует тщательно изучить кадастровый и технический паспорт жилого помещения. Особое внимание нужно обратить на актуальность приведенных в них сведений, таких как, например, перепланировка. Такие факты обязательно должны быть отражены в вышеупомянутых документах.
• Стоимость продаваемой квартиры не должна быть намного меньше от среднерыночной, такой факт также свидетельствует о нечистой истории квартиры.

Именно подготовительный этап в приобретении квартиры играет очень важную роль, не стоит торопиться и принимать невзвешенных решений, иначе в будущем сэкономленное время может привести к огромной массе проблем и большим финансовым потерям.

Проверить историю квартиры

Ознакомиться со всей историей продаваемого жилья совсем не сложно, нужно лишь попросить собственника предоставить выписку, полученную из регистрационной палаты.

В этом документе будут изложены все факты перехода прав собственности, касающиеся этой жилой площади, то есть:

• Смены владельцев (купля-продажа, дарение и другие соглашения, объектом которых выступал этот объект недвижимости).
• Наложение арестов, на каком бы то ни было основании.

Следует опасаться приобретения жилья, если ее собственники ранее менялись очень часто. А факт затишья сделок за последние три года по отношению к этому объекту, наоборот, является более чем обнадеживающим, то есть такую квартиру можно смело покупать без каких-либо опасений.

Как проверить качество квартиры и продавца

Решив приобрести квартиру, не стоит ограничиваться только осмотром ее внешнего вида. Так все имеющиеся или отсутствующие в жилом помещении стены и перегородки обязательно должны соответствовать данным, приведенным в техническом паспорте.

Следует очень настороженно отнестись к продавцу, который оформил на постороннее лицо доверенность на осуществление сделки по продаже квартиры.

В таком случае, нужно тщательнейшим образом изучить доверенность и обратить особое внимание на следующие детали:

• Какие действия она разрешает совершать.
• На какой срок она оформлена.

По возможности рекомендуется заключение договора купли-продажи без участия каких-либо третьих лиц, то есть каких бы то ни было нотариальных бумаг. Объясняется же это тем, что оформленная доверенность может быть в любой момент отменена, а потенциальный покупатель об этом может и не узнать.

Перед завершающим действием на пути к становлению собственником квартиры нужно еще раз обратить внимание на то, кто является ее собственником на данный момент, и кто в ней зарегистрирован. Так, не стоит выкладывать свои кровно заработанные денежные средства на жилое помещение, к которому какое-либо отношение имеют недееспособные личности или лица, имеющие наркологическую или алкогольную зависимость.

Права третьих лиц

Приобретение квартиры на вторичном рынке и заманчиво, и опасно одновременно. Так, если готовность жилья к проживанию, является его неоспоримым преимуществом по сравнению с покупкой неготового, еще только строящегося жилья.

К лицам, которые нежданно, негаданно могут предъявить права на новоприобретенное жилье относятся:

• Муж или жена раннего собственника квартиры, который не был вписан в свидетельство о праве собственности, однако, этот факт не отменяет его право на владение рассматриваемыми квадратными метрами.
• Лицо, которое является наследником жилплощади, но оно объявилось уже после перехода прав собственности на жилплощадь на нынешнего владельца.
• Гражданин, который не является прямым наследователем, однако он имеет право пользоваться этим помещением на основании ранее подписанного отказа от завещания.
• Лица – не собственники, но прописанные на этой жилплощади.
• Лица, которые при приватизации данной квартиры собственноручно отказались от участия в этом процессе.

Наличие и появление таких лиц  с требованием восстановить их нарушенные права может надолго испортить жизнь нового собственника, поэтому наличие такого фактора нужно заранее проверить и исключить возможность такого развития событий.

Необходимые документы для сделки

Для оформления купли-продажи квартиры должен быть в обязательном порядке подготовлен следующий пакет документов:

• Правоустанавливающий документ на объект недвижимости (свидетельство).
• Технический и кадастровый паспорта на квартиру.
• Справка об отсутствии задолженностей за ЖКХ.
• Документы, удостоверяющие личность, всех участвующих в этой сделке лиц (паспорт, свидетельство о рождении).
• Если к отчуждаемой квартире какое-либо отношение имеет несовершеннолетнее лицо, то есть он является прописанным в нем или более того – собственником, то родители или законные представители этого юного гражданина должны заблаговременно позаботиться о получении соответствующего разрешения у органов опеки, которое в этом случае является обязательным.
• Непосредственно сам договор купли-продажи.

После того как будут подготовлены все вышеперечисленные бумаги можно переходить к следующему шагу – к обращению в органы государственной регистрации.

Порядок осуществления сделки

• Собрав вышеупомянутые документы, продавец квартиры либо его доверенное лицо должно обратиться в регистрирующие органы для назначения точной даты подписания договора о купле-продаже квартиры.
• В назначенный же день все участники этой сделки должны явиться в регистрирующие органы для подписания договора, который должен быть составлен в трех экземплярах. Здесь же осуществляется и передача денежных средств за приобретаемую квартиру.
• В течение календарного месяца, при условии, что квартира с юридической точки зрения была чиста, регистрирующими органами будет составлено и выдано свидетельство о праве собственности на квартиру уже на нового владельца.

Советы и рекомендации юристов

Приобретение недвижимости очень серьезный и ответственный шаг, имеющий массу нюансов. В связи с чем рекомендуется людям, не сильно подкованным юридически, на каждом этапе этого процесса консультироваться с юристами.

В этом случае потраченная на услуги такого специалиста пусть немаленькая сумма вовсе не будет лишней, ведь и сумма, по которой приобретается квартира также не маленькая, а, следовательно, и дополнительные гарантии в этом вопросе вовсе не будут лишними.