Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Любые операции с недвижимым имуществом требуют к себе ответственного подхода, так как в случае не учета каких-либо особенностей и не подготовки всех необходимых бумаг в самый последний момент, то есть на этапе проверки всех приложенных к договору о купле продаже квартиры бумаг может выясниться, что чего-то не хватает.

Особенно такие операции усложняются, если одним из собственников готовящегося к отчуждению жилья является несовершеннолетний ребенок. Для того, чтобы избежать таких моментов мы рекомендуем дочитать эту статью до конца и узнать о всевозможных нюансах, возникающих при продаже квартир с несовершеннолетним владельцем.

Законодательство

При планировании совершения сделки с недвижимым имуществом права владения, на которое имеет и малолетний россиянин, нужно в первую очередь ознакомиться с законодательными актами, регулирующими рассматриваемый процесс.

К ним относятся:

• Основной закон нашей страны, то есть Конституция.
• Гражданский Кодекс.
• Семейный кодекс.
• Закон об опеке и попечительстве.
• Жилищный кодекс.
• Закон о приватизации от 1991 года.
• Другие законодательные акты, как федерального, так и регионального (муниципального) значения.

В этих официальных бумагах несовершеннолетний собственник рассматривается полноправным владельцем своих квадратных метров, с той лишь оговоркой, что в силу своего возраста действия по отношению к принадлежащему ему имуществу он может осуществлять только через своих родителей или законных представителей.

В противном же случае продажа такой квартиры не будет удостоверена ни нотариатом, к тому же любой суд признает такую сделку недействительной.

Несовершеннолетний собственник

Курирующим и контролирующим органом права владения наших юных россиян на недвижимость являются органы опеки. Именно они тщательнейшим образом изучают:

• Не останется ли ребенок в будущем без жилья или без доли на него.
• Не приведет ли запланированная сделка с недвижимостью к ухудшению жилищных условий ребенка.

Для того, чтобы обезопасить не достигшего восемнадцатилетнего возраста представителя подрастающего поколения, органы опеки в некоторых случаях требуют сразу после выписки из продаваемого жилья зарегистрировать в другое жилье, например, к бабушке с дедушкой, так как прописка в новую квартиру будет возможна еще только через месяц.

В случае вынесения органами опеки отрицательного решения следует разобраться с причиной и по возможности нужно ее устранить, так как без этого продажа квартиры с владельцем, которому еще не исполнилось восемнадцати лет, не сможет быть проведена.

Особенности и нюансы продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры, одним из собственников которой является лицо, не достигшее совершеннолетия, отличается от другой аналогичной сделки, участниками которой являются только взрослые граждане.

Ни в коем случае нельзя относиться к этому требованию, как к бумажной волоките, так как таким способом государство, а точнее органы опеки осуществляют контроль за не ухудшением жилищных условий ребенка.

Работники органов опеки при принятии решения по выдаче разрешения на продажу квартиры руководствуются следующими немаловажными критериями:

• Количество квадратных метров в новом жилье может быть больше или равным аналогичному параметру в продаваемой квартире, но, ни в коем случае, не меньше.
• Стоимость продаваемого и приобретаемого жилья также принимается во внимание, так как цена нового жилого помещения, ни в коем случае, не должна быть меньше суммы, полученной от реализации прежнего места жительства ребенка, так как в этом случае это будет расцениваться, как нецелесообразное использование денежных средств.

Если же планируемая сделка с объектом недвижимости не нарушает ни один из перечисленных пунктов, то и никаких преград к скорому новоселью семейства не возникнет.

Порядок осуществления сделки

Большинство молодых россиян, которые ранее, быть может, не сталкивались с подобной задачей, считают, что для продажи квартиры, на которую имеет право владения в том числе и подросток, не требуется никаких дополнительных разрешений, так как эта сделка ничем не отличается от аналогичных, в которых бывают задействованы только взрослые граждане.

Итак, в случае, если нужно продать квартиру, владельцем (совладельцем), которой является несовершеннолетнее лицо родителям или законным представителям ребенка нужно сделать следующее:

• Нужно обратиться в органы опеки с заявлением о том, что в ближайшем будущем они планируют продать, принадлежащую сейчас несовершеннолетнему ребенку квартиру для приобретения нового жилья. Если же ребенку уже исполнилось четырнадцать лет, то есть он уже получил общегражданский паспорт, то он в названную государственную инстанцию должен обратиться самостоятельно.
• После получения разрешения от органов опеки родители уже могут обратиться к нотариусу для составления договора купли-продажи.

Нужно учесть один очень важный момент, заключающийся в том, что несовершеннолетнее лицо ни на один день между продажей и покупкой жилья не должно оставаться без прописки. Для получения положительного ответа от органов опеки этим специалистам нужно предоставить определенный пакет документов, а о том, какие бумаги должны быть в него включены, об этом пойдет речь далее.

Необходимые документы

Итак, если вариант нового жилья уже подобран, самое время заняться подготовкой необходимых документов для органов опеки, в которых должны быть включены:

• Непосредственно само заявление, в котором излагается намерение в ближайшее время совершить сделку по продаже квартиры.
• Если ребенку-собственнику уже исполнилось четырнадцать лет, то вышеназванное заявление должно быть написано им собственноручно.
• Свидетельство о рождении ребенка и паспорта родителей или опекунов.
• Свидетельство о праве собственности на подлежащий продаже объект недвижимости.
• Кадастровый и технический паспорта помещения.
• Выписка из домовой книги, а также справку об отсутствии задолженностей перед жилищно-коммунальной службой.

Перечисленные документы должны быть предоставлены как на продаваемое жилье, так и на планируемое к приобретению, так как только на основании ознакомления только со всеми этими бумагами органы опеки смогут вынести свое решение, на рассмотрение этого вопроса и вынесения решения законодательством им дается один месяц времени.

Решение ООП

После сдачи в орган, осуществляющий защиту прав несовершеннолетних, всех необходимых документов, работники этой гос. инстанции осуществляют проверку и оценку всех предоставленных на их суд бумаг.

Они в своей работе руководствуются несколькими критериями, заключающимися в следующем:

• Несовершеннолетний собственник в итоге этой сделки не должен остаться без крыши над головой.
• Новое жилье ни в коем случае не должно быть хуже прежнего, оно может быть равным, но не меньшим.

При соблюдении этих условий, вынесенное органами опеки и попечительства решение, непременно, будет положительным.

Особенности договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

• При условии, что в заключаемом договоре о купле-продаже квартиры участвует несовершеннолетний, то за него свою подпись ставит его родитель или законный представитель.
• В самом же начале договора, то есть в той его части, где прописываются участвующие в нем стороны, параллельно со взрослыми собственниками жилья подчеркивается, что мать или отец ребенка в данном случае вместе со своими интересами представляет интересы и своего ребенка.
• Обязательно в этом пункте должны быть указаны и данные документа несовершеннолетнего ребенка, то есть серия и номер его свидетельства о рождении.
• Также к заключаемому договору вместе со всеми другими документами должен быть приложен и документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего, то есть свидетельство о рождении.

Возможные проблемы и риски

При заключении договора купли-продажи квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетнее лицо, определенные сложности и риски есть не только у продавцов жилого помещения, но и у тех людей, которые в ближайшем будущем планируют стать новыми собственниками этих квадратных метров.

Между тем эта категория лиц также должна быть спокойна в своем завтрашнем дне, в том, чтобы через какой-то промежуток времени на пороге их квартиры не стоял подросший бывший владелец квартиры, поэтому покупатели перед заключением договора должны обратить внимание на следующие нюансы:

• Если известно, что к планируемому к покупке жилью имеет какое-либо отношение несовершеннолетнее лицо, нужно в обязательном порядке уточнить, в чем заключаются его права, то есть ребенок лишь зарегистрирован (прописан) на этих квадратных метрах или является собственником. Для прояснения этого вопроса уточним, что несовершеннолетние собственники в нашей стране возникают чаще всего в результате:
  • Приватизации жилья.
  • Договора дарения или по наследству.

  Если по поводу дарения и наследования все в принципе понятно, то нужно упомянуть, что при приватизации квартир, прописанные в ней несовершеннолетние собственники, обязательно становятся равноправными собственниками, это обязательное условие перехода жилых помещений из государственной в частную собственность на основе приватизации.

• После уточнения информации о том, что к отчуждаемому жилому помещению имеет прямое, непосредственное отношение несовершеннолетнее лицо нужно в обязательном порядке обратиться в органы опеки для наведения справок об этом семействе. Если специалисты этой гос. структуры дадут положительную характеристику этой ячейке общества, то есть она не состоит у них на учете, то и с получением разрешения на продажу, следовательно, проблем не должно быть.
• Если же семья относится к неблагополучной, то нужно уточнить статус ребенка, то есть не лишены ли родители прав на своего ребенка, так как эти все факторы в дальнейшем могут очень сильно испортить жизнь и вызвать массу проблем.
• Ни в коем случае нельзя доверять словам продавцов о том, что разрешение от органов опеки будет немного позднее. Эта справка должна присутствовать в основном пакете документов.
• Дополнительно нужно проверить подлинность, прилагаемого разрешения, выданного органами опеки. К тому же сделать это не составляет никакого труда: нужно лишь самостоятельно обратиться в это ведомство.

Только после уточнения всех этих деталей можно назначать окончательный день сделки, то есть дату подписания договора в регистрирующем органе.

Советы и рекомендации специалистов

• Семье, имеющей несовершеннолетнего ребенка, которая планирует сменить постоянное место жительства нужно подготовить как можно больше документов, свидетельствующих о том, что в результате проведения данной манипуляции несовершеннолетний не будет ущемлен в своих жилищных правах.
• Рекомендуется заранее позаботиться о подготовке технического и кадастрового паспортов, как на продаваемое помещение, так и на то приобретение, которое планируется.
• Нужно особо обратить внимание на то, чтобы информация в этих документах была актуальной, если же имеются какие-либо неточности нужно позаботиться об их обновлении. Для этого нужно обратиться в выдающие их гос. органы, то есть в Бюро технической инвентаризации или же в Кадастровую палату, соответственно.
• Бывают случаи, когда семье для поддержания здоровья ребенка нужно перебраться из мегаполиса в сельскую местность. В подобной ситуации специалистам органов опеки нужно разъяснить цель такого переезда. В противном же случае после месячного ожидания можно получить отрицательный ответ, мотивированный тем, что условия для развития на новом месте у ребенка будут ухудшены.

Какая бы ситуация ни сложилась, если квартиру, среди собственников которой имеется в том числе и несовершеннолетнее лицо, нужно продать для благих целей, то есть для покупки большего жилья или же более бюджетного жилья, но с условием того, что ценовая разница будет потрачена на ребенка, то разрешение органов опеки можно получить. Главное суметь все правильно объяснить и аргументировать.