Расприватизация – это процедура передачи недвижимости из фонда индивидуального жилья в фонд муниципальный и предоставления его бывшему владельцу по договору соцнайма.
Если владелец передает право собственности на недвижимость добровольно – это называется деприватизацией, а когда оно отчуждается через суд – это расприватизация.
В этой статье вы ознакомитесь с процедурой расприватизации квартир, узнаете какие должны быть причины и условия для ее проведения.
Причины расприватизации жилья
Возможность уменьшить размер квартплаты. Это основной мотив у малоимущих граждан, признанных таковыми по законодательству. Квартиросъемщики платят меньше по коммунальным платежам, чем собственники жилых помещений.
Изменения в налоговых ставках. В 2015 году планировалось ввести налог на недвижимость согласно ее рыночной стоимости, а не по заниженным оценкам БТИ. Это может привести к увеличению суммы налога в несколько раз. Особенно это ударит по малоимущим семьям и пенсионерам. При смене же статуса с «владелец квартиры» на «наниматель жилья» налог платить не надо.
Освобождение от необходимости платить за капитальный ремонт. Капремонт здания и помещений, да и все другие ремонты делаются за счет муниципалитета, а не за счет квартиросъемщиков.
Государственные программы обеспечения новым жильем. Сейчас в России ими могут воспользоваться:
наниматели жилья при расселении ветхих и аварийных квартир;
работники правоохранительных структур;
военнослужащие;
бывшие дети-сироты.
Улучшение жилищных условий. При сносе ветхих и аварийных зданий по закону квартиросъемщику предоставляется жилое помещение, площадь которого определяется из расчета количества зарегистрированных в ней жильцов при норме 12÷18 м2 на человека. А владельцы получают новое жилье той же площади, что было до сноса прежней квартиры.
Защита от криминала. Довольно часто пожилые собственники подвергаются обману мошенниками, вплоть до применения криминальных схем освобождения и перепродажи дорогих квартир. Однако пенсионер, съемщик соцжилья, живет спокойно, отобрать социальное жилье у жуликов не получится.
Вопросы наследования. В деприватизированное жилище можно просто прописать своего наследника. С приватизированным же помещением возникает много проблем при получении наследства: надо уплатить госпошлины, налоги, ждать, когда подойдет срок для вступления в наследство.
Развод. К деприватизации иногда прибегают при разводе, когда предстоит размен квартир на неприватизированное жилье.
Кто имеет право ей воспользоваться
Ст.20 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и ст.9.1 Закона от 04.07.1991 № 154-1 говорят о том, что граждане имеют право передать в муниципальную или государственную собственность жилье, которое соответствует критериям.
А именно:
жилые помещения должны быть приватизированы;
они должны быть для собственника единственным постоянным местом жительства;
они должны быть свободны от любых обязательств и обременений.
Условия и допустимые способы расприватизации
Основные условия отчуждения недвижимости прописаны в ст.9.1 Закона от 04.07.1991 № 1541-1 и ст.20 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ:
жилые помещения должны быть приватизированы;
они должны быть для собственника единственным постоянным местом жительства;
они должны быть свободны от любых обязательств и обременений.
Возможность на бесплатной основе деприватизировать квартиру для физического лица существует только до 01.03.2016 (согласно п.1 ч.2 ст.2 Закона № 189-ФЗ в редакции Закона от 28.02.2015 № 19-ФЗ).
Возможные причины отказа в отчуждении
Были совершены сделки по продаже жилого помещения, его дарению и др., связанные с переходом права.
Квартира получена по завещанию, находится в аренде, заложена в ипотеке, в банке в силу закона, под запрещением или арестом.
Наличие хотя бы у одного собственника другого жилья, полученного по наследству или купленного, право на которое уже зарегистрировано.
Вселение в приватизированное помещение лиц, не зарегистрированных до его приватизации (– это вид обременения, по Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 425-О).
В квартире проведена самовольная перепланировка, не утвержденная в БТИ.
Дом подлежит сносу или уже в аварийном состоянии.
Отсутствие одного из владельцев (в том числе. и по причине смерти).
Отказ от деприватизации хотя бы одного собственника.
Отсутствие согласия органов опеки.
Подделанные или с истекшим сроком документы при оформлении отчуждения.
Раньше расприватизация проводилась только через суд. В последние несколько лет собственники могут провести отчуждение жилого помещения двумя способами.
Способы расприватизации разделяются по признаку добровольности отчуждения права собственности:
если собственник передает государству жилье добровольно – это называется деприватизацией;
а если оно отчуждается через суд – это расприватизация.
Расприватизация и несовершеннолетние дети
Если несовершеннолетний является владельцем жилого помещения, для отчуждения имущества необходимо разрешение органов опеки.
Если же он просто зарегистрирован в приватизированном жилье, разрешения от органов опеки не требуется.
Дети могут приватизировать недвижимость после расприватизации (то есть повторно). Закон дает им возможность еще один раз бесплатно оформить жилое помещение в собственность даже в совершеннолетнем возрасте.
Необходимые документы
В разных субъектах РФ перечень документов может отличаться от перечисленных, поэтому перед посещением уполномоченного органа необходимо уточнить этот момент.
Для отчуждения недвижимости собственники представляют следующие документы с копиями (примерный перечень):
Заявление.
Паспорт.
Свидетельство о собственности на жилое помещение (или доли в нем).
Справка из Росреестра об отсутствии каких-либо ограничений (обременений).
Выписка из ЖКО.
Выписка из ЕГРП (заказывается в Росреестре).
Квитанция об оплате госпошлины.
Решение суда об отмене договора приватизации (когда собственники обратились в суд).
Согласие от опекунов.
Подготавливая пакет документов, не забывайте про срок годности документации:
выписка из данных домовой книги, начиная со дня заселения – 2 календарных месяца;
план в поэтажном выражении с экспликацией – 1 календарный год;
выписка из Росреестра, которая подтверждает отсутствие обременений – 7 календарных дней.
Порядок деприватизации квартиры в 2015 году
Подготовка документов, указанных в разделе 6 статьи.
Подача пакета документов в орган, который принимает решение о деприватизации:
Заявление и необходимые документы обычно подают в тот же муниципальный орган, где ранее оформлялся договор приватизации.
Прием и рассмотрение заявлений происходят в день обращения заявителя.
Необходимо личное присутствие всех владельцев старше 14 лет, зарегистрированных в жилом помещении (или их представителей с нотариально оформленной доверенностью на заключение договора) с паспортами и свидетельствами о рождении детей.
Все участники деприватизации предупреждаются, что они потеряют возможность на повторную приватизацию (только несовершеннолетние имеют это право).
Оформление и регистрация договора деприватизации
Время рассмотрения и оформления договора составляет около 2 месяцев.
Гражданам, участвующим в отчуждении, выдается экземпляр договора со штампом и записью о регистрации права собственности города.
В договоре обязательно указывается список лиц, которые могут проживать в жилом помещении.
Оформление договора социального найма квартиры
После регистрации деприватизации муниципальный орган готовит договор соцнайма на граждан, постоянно зарегистрированных в этом жилом помещении, в том числе бывших собственников (если они не имеют иной жилплощади с правом пользования).
В распоряжении и в соглашении соцнайма отмечается, что льгота квартиросъемщика на бесплатную приватизацию квартиры использована.
Для заключения договора о соцнайме муниципального жилья должно пройти не более двух календарных месяцев со времени подачи документов.
Заявление о деприватизации квартиры
Заявление о деприватизации квартиры в формате Word – скачать.
Расприватизация доли в квартире
Расприватизация долей весьма сложный процесс, так как обычно жилье из государственной собственности в частную оформляют не долями, а целиком. И лишь затем во время приватизации выделяются доли.
Для отчуждения доли в квартире требуется представить в судебное учреждение исковое заявление. До этого нужно получить согласие прочих владельцев. Затем процесс расприватизации долей идет как обычно, согласно российскому гражданскому законодательству.
Последствия деприватизации квартиры
Жилье социального найма может обмениваться на аналогичную жилплощадь, но не может быть продано или передано по наследству.После перехода квартиры в собственность государства бывшие собственники подписывают договор соцнайма. То есть они так и живут в ней, но уже в качестве нанимателей соцжилья. Право на проживание будет сохранено за собственником и жильцами, зарегистрированными на данной площади.
Деприватизированное жилое помещение предоставляется бывшему собственнику по договору соцнайма с условием, что он постоянно зарегистрирован на данной площади и не имеет другого приватизированного жилья.
При подписании договора соцнайма все жильцы получают равные права и обязанности.
После деприватизации (то есть добровольного отчуждения) квартиры лица, проживающие в ней, теряют возможность повторного оформления недвижимости в собственность. Есть лишь 2 исключения:
несовершеннолетние;
лица, которые не воспользовались раньше возможностью оформить приватизацию или отказались от нее в пользу других людей.
После отчуждения помещения налог на имущество физических лиц не начисляется (статьи 400 и 401 НК РФ).
Судебная практика
Расприватизация через суд и Признание договора приватизации недействительным в суде – это совершенно разные процедуры принудительного отчуждения недвижимости.
Расприватизация через суд делается, если невозможно передать жилье городу по стандартной процедуре:
Ранее в законодательстве просто не предусматривалось отчуждение недвижимости без обращения в суд.
Расприватизация доли в жилом помещении.
Если доли во время приватизации распределены неверно, сначала проводят частичную расприватизацию доли в квартире (так же, как расприватизацию через суд), а потом делают приватизацию как обычно.
Признание договора недействительным в суде
В случае несогласия одного из участников приватизации возможно отменить договор приватизации в судебном порядке.
Подавать исковое заявление имеют право следующие лица:
граждане, участвующие в оформлении собственности;
члены семьи владельца, иные заинтересованные лица;
прокуратура, работники органов гос. власти, муниципалитета или социальных органов.
В исковом заявлении должны быть указаны ошибки, возникшие при проведении процедуры приватизации.
Основные причины (согласно статьям 168-171, 176-179 ГК РФ), учитываемые судьями для признания приватизации недействительной в суде:
Введение в заблуждение лица, подписывающего документ, и не осознание им правового последствия своих действий.
Применение в момент совершения сделки насилия как физического, так и морального плана.
Участие в приватизации лица, признанного судом недееспособным.
Участие в приватизации лиц, однажды уже воспользовавшихся правом на приватизацию.
Присутствие лица, прописанного в жилом помещении, ранее не принявшего участие в приватизации и при этом не отказавшегося от своего права.
Нет письменного разрешения другого владельца.
Неверное распределение долей квартиры.
Отсутствие согласия органов (при участии в сделке недееспособных или несовершеннолетних лиц).
Несоблюдение формы договора и основных условий оформления.
Передача в собственность помещения, указанного в перечне имущества, которое нельзя приватизировать.
Помещение находится в служебном общежитии или аварийном здании.
Если договор приватизации отменен по решению суда, за лицами, участвовавшим в этой приватизации, сохраняется право на оформление собственности на жилье.
При продаже незаконно приватизированной квартиры продавец обязан вернуть покупателям деньги, т.к. у последних исчезает право собственности на это жилье. Покупатели должны освободить жилое помещение, а деньги им могут не вернуть, так как суд – на стороне первоначальных владельцев.
Бланк искового заявления в формате Word – скачать.
Быть или нет гражданину нашей страны собственником недвижимости – решать только ему, перерыв весь интернет, проштудировав горы специальной литературы, прочитав данную статью и множество других, получив консультации у профессиональных юристов.