Как расприватизировать квартиру?

Расприватизация – это процедура передачи недвижимости из фонда индивидуального жилья в фонд муниципальный и предоставления его бывшему владельцу по договору соцнайма.

Если владелец передает право собственности на недвижимость добровольно – это называется деприватизацией, а когда оно отчуждается через суд – это расприватизация.

В этой статье вы ознакомитесь с процедурой расприватизации квартир, узнаете какие должны быть причины и условия для ее проведения.

Причины расприватизации жилья

1. Возможность уменьшить размер квартплаты. Это основной мотив у малоимущих граждан, признанных таковыми по законодательству. Квартиросъемщики платят меньше по коммунальным платежам, чем собственники жилых помещений.
2. Изменения в налоговых ставках. В 2015 году планировалось ввести налог на недвижимость согласно ее рыночной стоимости, а не по заниженным оценкам БТИ. Это может привести к увеличению суммы налога в несколько раз. Особенно это ударит по малоимущим семьям и пенсионерам. При смене же статуса с «владелец квартиры» на «наниматель жилья» налог платить не надо.
3. Освобождение от необходимости платить за капитальный ремонт. Капремонт здания и помещений, да и все другие ремонты делаются за счет муниципалитета, а не за счет квартиросъемщиков.
4. Государственные программы обеспечения новым жильем. Сейчас в России ими могут воспользоваться:
   • наниматели жилья при расселении ветхих и аварийных квартир;
   • работники правоохранительных структур;
   • военнослужащие;
   • бывшие дети-сироты.
5. Улучшение жилищных условий. При сносе ветхих и аварийных зданий по закону квартиросъемщику предоставляется жилое помещение, площадь которого определяется из расчета количества зарегистрированных в ней жильцов при норме 12÷18 м² на человека. А владельцы получают новое жилье той же площади, что было до сноса прежней квартиры.
6. Защита от криминала. Довольно часто пожилые собственники подвергаются обману мошенниками, вплоть до применения криминальных схем освобождения и перепродажи дорогих квартир. Однако пенсионер, съемщик соцжилья, живет спокойно, отобрать социальное жилье у жуликов не получится.
7. Вопросы наследования. В деприватизированное жилище можно просто прописать своего наследника. С приватизированным же помещением возникает много проблем при получении наследства: надо уплатить госпошлины, налоги, ждать, когда подойдет срок для вступления в наследство.
8. Развод. К деприватизации иногда прибегают при разводе, когда предстоит размен квартир на неприватизированное жилье.

Кто имеет право ей воспользоваться

Ст.20 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и ст.9.1 Закона от 04.07.1991 № 154-1 говорят о том, что граждане имеют право передать в муниципальную или государственную собственность жилье, которое соответствует критериям.

А именно:

• жилые помещения должны быть приватизированы;
• они должны быть для собственника единственным постоянным местом жительства;
• они должны быть свободны от любых обязательств и обременений.

Условия и допустимые способы расприватизации

Основные условия отчуждения недвижимости прописаны в ст.9.1 Закона от 04.07.1991 № 1541-1 и ст.20 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ:

• жилые помещения должны быть приватизированы;
• они должны быть для собственника единственным постоянным местом жительства;
• они должны быть свободны от любых обязательств и обременений.

Возможные причины отказа в отчуждении

• Были совершены сделки по продаже жилого помещения, его дарению и др., связанные с переходом права.
• Квартира получена по завещанию, находится в аренде, заложена в ипотеке, в банке в силу закона, под запрещением или арестом.
• Наличие хотя бы у одного собственника другого жилья, полученного по наследству или купленного, право на которое уже зарегистрировано.
• Наличие у собственника долгов по квартплате.
• Вселение в приватизированное помещение лиц, не зарегистрированных до его приватизации (– это вид обременения, по Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 425-О).
• В квартире проведена самовольная перепланировка, не утвержденная в БТИ.
• Дом подлежит сносу или уже в аварийном состоянии.
• Отсутствие одного из владельцев (в том числе. и по причине смерти).
• Отказ от деприватизации хотя бы одного собственника.
• Отсутствие согласия органов опеки.
• Подделанные или с истекшим сроком документы при оформлении отчуждения.

Раньше расприватизация проводилась только через суд. В последние несколько лет собственники могут провести отчуждение жилого помещения двумя способами.

Способы расприватизации разделяются по признаку добровольности отчуждения права собственности:

• если собственник передает государству жилье добровольно – это называется деприватизацией;
• а если оно отчуждается через суд – это расприватизация.

Расприватизация и несовершеннолетние дети

Если несовершеннолетний является владельцем жилого помещения, для отчуждения имущества необходимо разрешение органов опеки.

Если же он просто зарегистрирован в приватизированном жилье, разрешения от органов опеки не требуется.

Необходимые документы

Для отчуждения недвижимости собственники представляют следующие документы с копиями (примерный перечень):

• Заявление.
• Паспорт.
• Свидетельство о собственности на жилое помещение (или доли в нем).
• Копия технического паспорта.
• Справка из Росреестра об отсутствии каких-либо ограничений (обременений).
• Выписка из ЖКО.
• Выписка из ЕГРП (заказывается в Росреестре).
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Решение суда об отмене договора приватизации (когда собственники обратились в суд).
• Согласие от опекунов.

Подготавливая пакет документов, не забывайте про срок годности документации:

• выписка из данных домовой книги, начиная со дня заселения – 2 календарных месяца;
• план в поэтажном выражении с экспликацией – 1 календарный год;
• выписка из Росреестра, которая подтверждает отсутствие обременений – 7 календарных дней.

Порядок деприватизации квартиры в 2015 году

Подготовка документов, указанных в разделе 6 статьи.

Подача пакета документов в орган, который принимает решение о деприватизации:

• Заявление и необходимые документы обычно подают в тот же муниципальный орган, где ранее оформлялся договор приватизации.
• Прием и рассмотрение заявлений происходят в день обращения заявителя.
• Необходимо личное присутствие всех владельцев старше 14 лет, зарегистрированных в жилом помещении (или их представителей с нотариально оформленной доверенностью на заключение договора) с паспортами и свидетельствами о рождении детей.
• Все участники деприватизации предупреждаются, что они потеряют возможность на повторную приватизацию (только несовершеннолетние имеют это право).

Оформление и регистрация договора деприватизации

• Время рассмотрения и оформления договора составляет около 2 месяцев.
• Гражданам, участвующим в отчуждении, выдается экземпляр договора со штампом и записью о регистрации права собственности города.
• В договоре обязательно указывается список лиц, которые могут проживать в жилом помещении.

Оформление договора социального найма квартиры

• После регистрации деприватизации муниципальный орган готовит договор соцнайма на граждан, постоянно зарегистрированных в этом жилом помещении, в том числе бывших собственников (если они не имеют иной жилплощади с правом пользования).
• В распоряжении и в соглашении соцнайма отмечается, что льгота квартиросъемщика на бесплатную приватизацию квартиры использована.

Для заключения договора о соцнайме муниципального жилья должно пройти не более двух календарных месяцев со времени подачи документов.

Заявление о деприватизации квартиры

Расприватизация доли в квартире

Расприватизация долей весьма сложный процесс, так как обычно жилье из государственной собственности в частную оформляют не долями, а целиком. И лишь затем во время приватизации выделяются доли.

Для отчуждения доли в квартире требуется представить в судебное учреждение исковое заявление. До этого нужно получить согласие прочих владельцев. Затем процесс расприватизации долей идет как обычно, согласно российскому гражданскому законодательству.

Последствия деприватизации квартиры

• 

  После перехода квартиры в собственность государства бывшие собственники подписывают договор соцнайма. То есть они так и живут в ней, но уже в качестве нанимателей соцжилья. Право на проживание будет сохранено за собственником и жильцами, зарегистрированными на данной площади.
• Деприватизированное жилое помещение предоставляется бывшему собственнику по договору соцнайма с условием, что он постоянно зарегистрирован на данной площади и не имеет другого приватизированного жилья.
• При подписании договора соцнайма все жильцы получают равные права и обязанности.
• После деприватизации (то есть добровольного отчуждения) квартиры лица, проживающие в ней, теряют возможность повторного оформления недвижимости в собственность. Есть лишь 2 исключения:
  • несовершеннолетние;
  • лица, которые не воспользовались раньше возможностью оформить приватизацию или отказались от нее в пользу других людей.
• После отчуждения помещения налог на имущество физических лиц не начисляется (статьи 400 и 401 НК РФ).

Судебная практика

Расприватизация через суд и Признание договора приватизации недействительным в суде – это совершенно разные процедуры принудительного отчуждения недвижимости.

Расприватизация через суд делается, если невозможно передать жилье городу по стандартной процедуре:

• Ранее в законодательстве просто не предусматривалось отчуждение недвижимости без обращения в суд.
• Расприватизация доли в жилом помещении.
• Если доли во время приватизации распределены неверно, сначала проводят частичную расприватизацию доли в квартире (так же, как расприватизацию через суд), а потом делают приватизацию как обычно.

Признание договора недействительным в суде

В случае несогласия одного из участников приватизации возможно отменить договор приватизации в судебном порядке.

Подавать исковое заявление имеют право следующие лица:

• граждане, участвующие в оформлении собственности;
• члены семьи владельца, иные заинтересованные лица;
• поручители;
• опекуны несовершеннолетнего, попечители недееспособного лица;
• прокуратура, работники органов гос. власти, муниципалитета или социальных органов.

В исковом заявлении должны быть указаны ошибки, возникшие при проведении процедуры приватизации.

Основные причины (согласно статьям 168-171, 176-179 ГК РФ), учитываемые судьями для признания приватизации недействительной в суде:

• Введение в заблуждение лица, подписывающего документ, и не осознание им правового последствия своих действий.
• Применение в момент совершения сделки насилия как физического, так и морального плана.
• Участие в приватизации лица, признанного судом недееспособным.
• Участие в приватизации лиц, однажды уже воспользовавшихся правом на приватизацию.
• Присутствие лица, прописанного в жилом помещении, ранее не принявшего участие в приватизации и при этом не отказавшегося от своего права.
• Нет письменного разрешения другого владельца.
• Неверное распределение долей квартиры.
• Отсутствие согласия органов (при участии в сделке недееспособных или несовершеннолетних лиц).
• Несоблюдение формы договора и основных условий оформления.
• Передача в собственность помещения, указанного в перечне имущества, которое нельзя приватизировать.
• Помещение находится в служебном общежитии или аварийном здании.

Если договор приватизации отменен по решению суда, за лицами, участвовавшим в этой приватизации, сохраняется право на оформление собственности на жилье.

При продаже незаконно приватизированной квартиры продавец обязан вернуть покупателям деньги, т.к. у последних исчезает право собственности на это жилье. Покупатели должны освободить жилое помещение, а деньги им могут не вернуть, так как суд – на стороне первоначальных владельцев.

Быть или нет гражданину нашей страны собственником недвижимости – решать только ему, перерыв весь интернет, проштудировав горы специальной литературы, прочитав данную статью и множество других, получив консультации у профессиональных юристов.