Как продать комнату в коммунальной квартире

Наша статья расскажет вам о том, как найти потенциального покупателя при продаже комнаты в коммунальной квартире в условиях жесткой конкуренции, обеспечить наличие необходимых документов и организовать сделку по отчуждению комнаты.

Комната в коммунальной квартире

Что представляет собой коммунальное жилище?

Жилищный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие правовой аспект коммунальных жилищ. Они условно классифицируются на несколько групп:

  • Во всех комнатах проживают наниматели по договорам социального найма, их близкие родственники.
  • Все комнаты есть собственность жильцов.
  • Какие-то комнаты переведены в частную собственность, в каких-то пребывают наниматели по договорам социального найма.

Жилищный кодекс РФ не формулирует конкретного понятия коммунального жилища. Исходя из совокупности правовых норм, можно резюмировать, что коммунальное жилище являет собой квартиру, в котором комнаты имеют по договорам социального найма два нанимателя и более либо эти комнаты принадлежат двум собственникам и более.

Коммунальная квартира обладает особенным правовым статусом, характеризующимся следующими показателями:

  • Для перепланировки либо переустройства квартиры обязательно наличие желания всех собственников.
  • Существование преимущественного права покупки (пользования) комнаты иными живущими в коммуналке людьми.
  • Ограничение обмена жилья.
  • Вероятность появления договоров поднайма с временным подселением жильцов при условии, что это позволяют нормы предоставления жилой площади.
  • Совместное имущество в коммунальном жилище пребывает в долевом владении.
Исходя из нормы части 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, все собственники обязаны обслуживать свое жилище. Владелец комнаты в коммунальном жилище участвует не только в обслуживании совместного имущества в многоквартирном доме, но и совместного имущества собственников самой квартире.

Какие комнаты могут быть в коммунальном жилище, всегда ли реальна их продажа?

Коммунальные квартиры бывают полностью частной собственностью, но зачастую некоторые комнаты принадлежат муниципалитету, в них жильцы пребывают по договорам социального найма. Жилые комнаты в коммунальных квартирах обязательно изолированные.

Отчуждать комнату в коммунальном жилище может лишь собственник либо человек, имеющий для этого соответствующие полномочия. Продать комнату можно только предварительно приватизировав ее, и если она получена в наследство, по договору дарения либо купли-продажи, то есть у продавца должно быть зафиксировано право собственности на нее.

Отчуждение комнаты в коммунальном жилище, которая частной собственностью человека не является (не приватизирована), возможно лишь посредством обмена на аналогичное неприватизированное жилье. Договор обмена заключается между нанимателями, однако, наимодатели (как правило, это отделы местной администрации) должны дать на это разрешение. При других обстоятельства такая сделка не может состояться.

Образец договора продажи комнаты в коммунальной квартире в формате word — скачать

Преимущественное право покупки

Согласно положениям статьи 250 Гражданского кодекса РФ соседи в коммунальном жилище наделены правом преимущественной покупки реализуемой комнаты за назначенную продавцом цену.

Добро от соседей на реализацию комнаты получать не требуется, однако, они безусловно должны быть уведомлены о факте продажи, ее основных критериях, им должно поступить предложение от продавца о покупке комнаты. У владельцев комнат по соседству будет 30 дней на раздумья и принятие решения относительного этого вопроса.

Процесс уведомления соседей

Для реализации комнаты в коммунальной квартире в строгом соответствии с законом продавец должен иметь на руках доказательства того, что он исполнил указания статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, ему необходимо письменно известить соседей о своих планах продать комнату:

  • Соседей, которым комнаты принадлежат на праве собственности другие жилые помещения в коммунальном жилище.
  • Органы районной либо городской администрации в том случае, если в каких-то комнатах проживают лица по договору социального найма.
  • Районный либо городской отдел опеки и попечительства в том случае, если собственники других комнат – несовершеннолетние лица либо инвалиды.

Уведомление соседей о реализации комнаты с обязательным описанием критериев сделки можно произвести двумя методами:

  • Посредством услуг нотариуса.
  • Лично оформить уведомления и разослать всем соседям посредством почтовой связи заказным письмом.

В уведомлении можно сразу предложить владельцам других комнат оформить в письменно виде отказ от приобретения данной комнаты. Отказ необходимо зафиксировать у нотариуса либо в органах Росреестра, тогда продавец волен не выжидать 30 дней, а продавать комнату третьему лицу немедленно.

В том случае, если осведомленные о реализации комнаты соседи не дали никакого ответа в течение 30 дней с момента получения уведомления, их действия считаются равнозначными отказу от права преимущественной покупки комнаты.

Если кто-то из соседей желает получить в собственность комнату на условиях, предложенных продавцом, то договор купли-продажи нужно оформлять именно с этим претендентом.

Бывает так, что сразу несколько соседей заявили о желании завладеть комнатой, тут продавец имеет право выбирать покупателя.

При реализации комнаты постороннему лицу очень важно сохранить именно ту цену, которая указана в уведомлениях, допустимо повышение цены, но не понижение. В случае отчуждения комнаты по заниженной цене соседи вправе оспорить сделку.

Соседи возражают против продажи и другие трудности с ними

Отчуждение комнаты может затруднить поведение соседей либо невозможность установления их местонахождения. Вот основные причины, по которым продажа комнаты может приостановиться:

  • Соседи активно противодействуют продаже комнаты, умышленно избегают получения извещений о продаже. В этом случае необходимо сохранить вернувшийся обратно конверт, на котором будет значиться почтовый штемпель и отметка об отказе от получения. Это и будет служить доказательством направления уведомления и игнорирование его соседом.
  • Соседи получили уведомление, но не сообщают о своем решении. При таких обстоятельствах извещение желательно направить посредством нотариуса. Если сосед не даст никакого ответа, то в нотариальной конторе можно взять свидетельство, фиксирующее факт уведомления и отсутствие реакции соседа на эту информацию.
  • Установить место пребывания собственника другой комнаты не представляется возможным. Если соседа разыскать не получается на протяжении 12 месяцев, допустимо обратиться в судные органы с исковым заявлением о признании его безвестно отсутствующим. Обязательно в заявлении следует указать причину, побудившую истца на эти действия, а также представить письменные доказательства того, что розыск соседа не дал положительных результатов. В случае удовлетворения исковых требований судом будет определен управляющий имуществом безвестно отсутствующего гражданина. Уведомить необходимо управляющего, его ответа будет достаточно для выполнения требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
  • Местонахождение собственника известно, но он пребывает в другом городе, стране. Если собственник не уклоняется от контактов, но находится территориально далеко, можно оформить уведомление посредством нотариуса. Он же, в свою очередь, может отказ от покупки оформить в нотариальной конторе и выслать посредством почтовой связи.
  • Собственник скончался, а наследники не спешат регистрировать право собственности на наследуемое имущество.
Это самое неприятное положение дел. Для ее благополучного разрешения полезно сделать креативный ход. Продавец комнаты в коммунальном жилище может подать в судебные органы исковое заявление о признании комнаты умершего гражданина выморочным имуществом и понуждении местной администрации о принятии ее на баланс. При разрешении данного иска будет выявлен наследник либо комната действительно будет признана отошедшей государству. Далее сообщение о продаже направляется наследникам либо органам местной власти.

Как пренебречь преимущественным правом покупки?

При определенных обстоятельствах продавец не имеет времени и возможностей для проведения мероприятий, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, разыскивать соседей, добиваться признания их безвестно отсутствующими. Можно найти выход из ситуации, сделав потенциального покупателя собственником комнаты посредством заключения договора дарения.

Продавцу следует подарить ему микродолю вправе собственности на свою комнату, после чего постороннее лицо станет равноправным соседом. При последующей продаже ему комнаты нормы статьи 250 Гражданского кодекса РФ нарушены не будут. Этот способ опасен тем, что есть вероятность как для продавца, так и для покупателя, стать обладателем части комнаты в коммунальном жилище.

Иная схема более проста. Можно использовать договор дарения, по факту же комнату продать, а выдачу денег документально не фиксировать. В этом случае дарение комнаты может опротестовать в судебной инстанции сосед по коммунальному жилью, сославшись на его притворность.

Существует еще один вариант уклонения от обеспечения соседям права преимущественной покупки. Следует составить договор займа между продавцом комнаты и будущим покупателем, а также соглашение о залоге. Возврат несуществующего займа гарантируется осязаемым залогом в виде комнаты в коммунальном жилище. Продавец комнаты не отдает заемные средства, покупатель взыскивает заложенное имущество. В этой ситуации преимущественное право покупки не будет первоочередным.

Перечень документов, обязательных для реализации комнаты в коммунальном жилище

Для отчуждения комнаты в коммунальном жилище путем купли-продажи следует заготовить такие документы:

  • Правоустанавливающий (договор купли-продажи, дарения или мены, судебное решение, свидетельство о праве на наследство или акт о приватизации).
  • Правоподтверждающий (свидетельство о праве собственности).
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость.
  • Документы, фиксирующие отсутствие задолженностей по коммунальным и прочим платежам.
  • Домовая книга, справка из УФМС о наличии зарегистрированных лиц.
  • Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
  • Бумаги, доказывающие соблюдение продавцом норм 250 статьи Гражданского кодекса РФ.
  • Паспорта всех участников сделки.
  • Одобрение продажи органами опеки и попечительства, если собственником жилища является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин.

Этапы отчуждения комнаты

Отчуждение комнаты в коммунальном жилище делится на несколько этапов:

  • Анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости, определение приемлемой стоимости объекта.
  • Выполнение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
  • Поиск покупателя своими силами либо с привлечением риелторских компаний.
  • Подготовка необходимых для отчуждения бумаг, разработка проекта договора купли-продажи.
  • Скрепление подписями договора купли-продажи, вручение денег покупателем продавцу.
  • Предъявление документов на регистрацию в органы Росреестра, оплата покупателем государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
  • Получение покупателем зарегистрированных документов.

Реализовать комнату в коммунальном жилище гораздо сложнее, чем любое другое жилье. Самый ответственный момент – не игнорировать право преимущественной покупки, принадлежащее соседям. Немаловажно назначить реальную цену. Добиться реализации комнаты по высокой рыночной цене можно при единовременном отчуждении и соседних комнат, чтобы передать целую квартиру одному покупателю.

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить