Что такое депозит при съеме квартиры - страховка, правильное оформление

Сегодня депозит за аренду квартиры не редкость и все к этому относятся спокойно, но вот еще 10 лет назад, на просторах нашей необъятной Родины о таком и не слышали. Хотя, к слову сказать, в Европе такая практика была достаточно обыденным и распространенным делом.

Все течет и все меняется, и теперь у нас практикуют депозит при аренде квартиры и подписании официального договора.

Содержание:

Отличия от залога ↓
Нюансы и особенности аренды квартиры ↓
Возврат депозита ↓
Как правильно оформить договор аренды квартиры с залогом ↓
Расписка при передаче денежных средств ↓
Возможные проблемы и подводные камни ↓
Как определить размер компенсации ↓
Советы и рекомендации специалистов ↓

Формирование договора при аренде квартиры простая этика и культура в современном обществе. Отдав во временное владение квартиру с мебелью и техникой, собственник вверяет арендатору свое имущество и хочет быть уверен в его сохранности и бережном обращении.

Собственно в таком случае депозит при аренде квартиры является своего рода страховкой, который при грамотном составлении договора, после сотрудничества будет возвращен арендатору.

При этом есть существенная разница между страховым депозитом и суммой, которая платится за первый и последний месяц проживания. Последняя сумма не является страховкой и вряд ли будет возвращена, это стандартная плата за проживание.

Отличия от залога

Залоговая сумма представляет собой денежные средства, которые вносятся владельцу квартиры для того чтобы он не сдавал ее до определенного срока или на какой-то определенный период. В такой ситуации, можно сказать, что залоговый платеж выступает в роли брони квартиры.

Чаще всего залог не используется в сделках аренды недвижимости. На сегодняшний день страховая сумма и залоговая сумма являются совершенно разными характеристиками одного понятия. В случае залога, при аренде жилья, оговаривается при подписании официального договора аренды и зачастую, равной сумме месячной стоимости квартиры.

А вот страховой депозит, совершенно другое дело – то резервная сумма денег, которая может в случае непредвиденных ситуаций покрыть расходы на ремонт или погашение коммунальных долгов, неоплаченных счетов.

Итак, можно сделать вывод, что страховой депозит – это резервный платеж, а залоговая сумма – это что-то вроде задатка.

Но вся такая неразбериха получилась потому, что в законодательстве нет такого понятия, как страховой депозит и это приводит к множеству разногласий, которые можно условно разделить на несколько основных:

Правомерность использования страхового депозита, который обеспечивает выполнение всех обязательств сторонами по своевременной оплате стоимость жилья, или возмещению причиненного ущерба или досрочного расторжения договора;
Необходимость налогообложения страхового депозита;
В случае если вопрос касается обеспеченного платежа, допускается как название залоговый платеж, так и страховой платеж.

Страховой депозит может быть использован не только для оплаты причиненного ущерба или покрытии счетов по ремонту. Данной суммой можно погасить телефонные разговоры, которые не были оплачены арендатором, просроченные счета по коммунальным платежам.

В случае если составляется официальный договор аренды, обе стороны могут «по-хорошему» договориться на какие расходы может быть потрачена сумма депозита. И в случае выполнения всех данных обязательств, сумма будет возвращена арендатору.

Также если есть пункт в договоре, или с владельцем можно договориться, что сумма страхового депозита может быть использована в качестве оплаты последнего месяца проживания в квартире.

Хотя при этом стоит признать, что на такую сделку владельцы недвижимости идут очень неохотно, так как в результате получается, что последний месяц проживания не подкреплен материально и не застрахован от поломок и различного урона имуществу.

Нюансы и особенности аренды квартиры

Так как собственно само понятие страховой депозит при аренде квартир, в законодательстве отсутствует, то и процесс его внесения законом не предусмотрен и не отрегулирован. Поэтому специального, отдельного письменного документа не потребуется, который все узаконит.

Все что необходимо будет можно смело внести в стандартный договор аренды, или в случае «очень хороших» отношений с владельцем, можно проговорить на словах.

Исходя из правил хорошего тона договор аренды составляется в качестве гаранта выполнения всеми сторонами своих обязанностей, а также для того чтобы защитить права сторон.

В наше время встречаются, как недобросовестные арендаторы, так и нечистые на руку арендодатели.

Для того чтобы все стороны, участвующие в подписании были защищены в случае возникновения каких-либо непредвиденных ситуаций необходимо строго соблюдать несколько основных правил:

Сформировать грамотный договор аренды и подписать его в присутствии юриста;
Внести в договор все интересующие аспекты и нюансы, дабы в будущем не пришлось отстаивать свои интересы в судебном порядке;
В обязательном порядке, специалистами рекомендуется вносить пункт об обеспеченном платеже, с его полным описанием (суммы, сроках, возможности покрытия тем самым платежом и способе возврата);
Внести пункты о мирном разрешении конфликтов и спорны ситуаций.

Также стоит описать в письменной форме сам факт передачи депозитной суммы, для этого чаще всего используют расписку, на которой помимо подписи участвующих в договоре сторон желательно наличие двух свидетелей и их подписей.

Если арендодатель представляет собой юридическое лицо, можно смело потребовать фискального чека, на передачу депозитной суммы.

Возврат депозита

Одной из самых популярных ошибок, которые совершают арендодатели при заключении договора, является возможность гашения депозитом последнего месяца проживания арендатора. Таким образом, последний месяц ничем не защищен и не гарантируется сохранность имущества и много других аспектов. Такое положения дел следует исключить.

Но при этом стоит понимать, что любая вещь и любой предмет договора имеет свой износ и согласно действующему законодательству допускается возврат вещи с учетом того самого износа. Это вполне допускается и при этом не взымается страховой депозит. Необходимо понимать разницу между физически износом и ущербом.

Такое правило касается, к примеру, штор, которые могут выгореть или потускнеть, обои могут вытереться и приобрести некоторые потертости. Также нужно четко понимать, что техника, если она на гарантии, не должна ремонтироваться за счет обеспеченного платежа.

В любом случае необходимо знать, что при оформлении официального договора, арендодатель обязан производить ежемесячную оплату налогов на полученную прибыль.

Как правильно оформить договор аренды квартиры с залогом

Если при подписании официального договора в него не будут внесены все интересующие пункты и нюансы, то по завершении срока аренда или при возникновении каких-либо спорных вопросов будет достаточно сложно и проблематично их решить.

Именно поэтому договор должен быть составлен грамотно и правильно, а для этого нет ничего лучше, чем пригласить юриста или нотариуса, который наверняка есть в любом уважающем себя риэлторском агентстве.

Но по советам и рекомендациям специалистов, в договор аренды недвижимости обязательно следует внести следующие пункты:

Обязательства условия ежемесячной оплаты аренды жилья;
Обязательства сохранности имущества;
Условия возмещения возможного ущерба;
Досрочное расторжение договора (сроки и условия) для обеих сторон;
Любые возможные форс-мажорные ситуации.

Стоит понимать, что арендодатель никаким образом не сможет доказать факт нанесения урона, в случае если не был вовремя составлен акт передачи имущества, с подробной описью всего находящегося в квартире. Такой акт является плюсом и для арендатора, так как это будет гарантией возврата депозитной суммы.

В противном случае все будет зависеть исключительно от порядочности арендодателя, в особенности это касается квартир, в которых только был сделан ремонт и стоит новая современная техника.

Этот акт никак не отрегулирован в законодательстве, а, следовательно, вполне дозволяется его написание в произвольной форме с перечислением всего ценного в квартире и полного его описания, в особенности стоит уточнить все царапины, сколы, вмятины и трещины, которые есть.

Расписка при передаче денежных средств

Любая сделка с квартирами, будь то продажа или аренда влет за собой трату немалых денежных средств, а, следовательно, каждая из сторон желает перестраховаться и это вполне объяснимо. Для того чтобы оградить себя от возможных недоразумений стоит попросить у арендодателя написать расписку, которая будет подтверждением передаче денег.

Расписка является одним из видов документа, которые могут помочь сохранить свои силы, нервы и деньги. Расписку необходимо будет заверить нотариально, а также желательно, чтобы на ней присутствовали подписи хотя бы двух-трех свидетелей.

Написание расписки занимает не более 5 минут, а впоследствии она может спасти не один день потраченного времени на доказательства и споры. Также арендатору рекомендуется завести отдельный блокнот, со специальными графами, в котором отмечать день и сумму погашения ежемесячной платы и конечно стоит сразу брать с хозяина подпись, подтверждающую этот факт.

Законодательно специальной формы написания расписки не существует, однако по общепринятым нормам, она должна быть написана от руки, содержать в себе:

Ф.И.О. обеих сторон;
контактные данные;
паспортные данные;
оговоренная сумма ежемесячного платежа;
сроки его проведения.

Несмотря на некоторую юридическую неосознанность наших соотечественников, расписка имеет юридическую силу в суде и может считаться неоспоримым доказательством.

Конечно, расписку не обязательно заверять у нотариуса, но настоятельно рекомендуется, так как при возникновении конфликтных ситуаций потребуется проверка ее подлинности.

Необходимо понимать, что в расписке должна быть указана реальная стоимость и реально переданная сумма, никаких договоренностей и устных уговоров.

Возможные проблемы и подводные камни

Общая сумма депозитной суммы аренды квартиры складывается из множества факторов, к примеру:

Метраж жилья;
Рыночная цена квартиры;
Стоимость ремонта;
Этаж и общая этажность дома;
Территориальное расположение недвижимости;
Наличие развитой инфраструктуры;
Наличие сигнализации, охраны, парковки;
Общее состояние дома и подъезда.

Лучше всего ответит на вопрос о стоимости жилья и соответственно о проценте от общей суммы, о депозитных деньгах ответит аудиторская компания.

Как определить размер компенсации

Депозит при аренде квартир представляет собой денежную сумму, которая может рассчитываться исходя из многих характеристик конкретной квартиры:

Общее состояние квартиры;
Мебели и ее состояние;
Бытовая техника и ее работоспособность;
Состояние коммуникаций.

Чаще всего сумма депозита берется равной сумме ежемесячного платежа за аренду недвижимости, но в редких случаях она может быть, как уменьшена, так и увеличена.

То напрямую зависит от того насколько квартира элитна, или возможно располагается в неблагоприятном районе, рядом с промзоной или промышленными объектами. Если разговор идет о квартире средней стоимости и среднего состояния, то можно не опасаться ни возврата денежных средств.

Если обязательства будут выполненным и все платежи сделаны вовремя и в полном объеме, хозяин квартиры должен будет вернуть депозитную сумму, по завершении срока аренды квартиры.

Советы и рекомендации специалистов

Среди специалистов и опытных риэлторов существует множество основных рекомендаций и советов, как избежать обмана и мошенничества на рынке недвижимости:

Арендодателю обязательно стоит позаботиться о получении гарантийного депозитного платежа, который в случае необходимости защитит его имущество от урона;
Также стоит знать, что есть и исключения, к примеру, комната в квартире, в которой сам непосредственно проживает арендодатель. Таким образом, хозяин может постоянно наблюдать за выполнением всех обязательств арендатора и сохранностью квартиры и всего, что в ней находится;
Также депозитный платеж может не быть назначен, в случае если квартира изначально находится не в самом лучшем состоянии. В таком случае попросту устанавливается плата за нанесение, какого-либо ущерба или штраф за несвоевременную оплату платежей;
Для арендатора обязательным является регламент в договоре процедуры возврата платежа, а также назначенный для этого срок. Чаще всего дата возврата совпадает с днем окончания срока аренды недвижимости.
Как для арендатора, так и для арендодателя обязательным является заключения акта передачи имущества, в котором будут оговорены и перечислены все предметы, мебель и техника, расположенная в квартире. Обязательным будет зафиксировать состояние всех предметов и возможные царапины, трещины или сколы;
Арендатору рекомендуется заранее проверить у хозяина или в соответствующих инстанциях есть ли какие-либо задолженности по оплате коммунальных платежей в арендуемой квартире;
Если есть такая необходимость, с согласия арендодателя, можно включить в официальный договор пункт о том, что депозитная сумма пойдет на погашение оплаты аренды за последний месяц проживания.