Способы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

Вопрос об ипотеке актуален для многих людей, так как своими силами приобрести жилье очень сложно. Но очень часта такая ситуация, когда ты покупаешь квартиру, а она тебе не нравится и хочется продать ее и купить новую. Ведь причин этому может быть несколько.

Для того чтобы не приходилось сталкиваться с трудностями, перед покупкой необходимо все хорошо обдумать и выбрать желаемый объект, рассмотрев несколько вариантов. Никогда не стоит покупать жилище для себя после одного просмотренного варианта. Рекомендуется как минимум просмотреть две квартиры, чтобы было, что с чем сравнивать.

Причины продажи купленных в ипотеку квартир

Вообще причин, по которым человек хочет продать свое жилище, несколько.

Самыми распространенными можно назвать следующие:

• Нехватка средств на погашение долга.
• Не нравится сама квартира.
• Развод супругов, вследствие чего им нужно делить нажитое имущество.
• Заемщик банка хочет переехать в другой город.
• Шумные соседи.
• Хочется большей площади или наоборот меньшей.
• Ипотека, как способ накопления средств.

Особенности и нюансы

В первую очередь при продаже ипотечной квартиры нужно настроиться позитивно. Особенно внимательными должны быть покупатели.

Они должны учитывать следующие особенности при оформлении сделки:

• Необходимо запросить выписку из ЕГРП, чтобы быть уверенным, что нет обременения на желанный объект.
• Передавая деньги продавцу, нужно составлять расписки.
• Рекомендуется запросить выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным, что там никто не прописан.

Продавцы должны быть готовы к следующему:

• Предстоит подготовиться к тому, что сотрудники банка будут контролировать каждый ваш шаг.
• Зачастую банковские работники позволяют досрочно погасить кредит, если выплачено 50 процентов от стоимости долга.
• Чтобы не возникло неприятных сюрпризов, нужно внимательно читать договор, особенно пункты о досрочном погашении.

Что делать, если нечем оплачивать ипотеку

Очень часто людям нечем платить долг по кредиту, причин этому может быть тоже несколько:

• Увольнение с работы.
• Болезнь близкого человека.
• Ссора с родственниками, которые помогали выплачивать долг.
• Учеба ребенка.
• Развод супругов.
• Смерть близкого человека.

Если у вас не хватает денег, чтобы платить кредит, первым делом об этом нужно оповестить банк, в котором оформлена ипотека. Чаще всего заявление пишется в письменном виде и направляется заказным письмом. В нем же вы должны написать о том, что не можете полностью или частично выплачивать кредит. Если речь идет о втором случае, то, возможно, банк пойдет вам на уступки и пересмотрит размер вашего ежемесячного платежа.

Но обращаться в банк с такой просьбой нужно в том случае, если у вас имеются веские причины и доказательства.

В качестве доказательств могут выступать:

• Копии квитанций.
• Справка о потере трудоспособности.
• Свидетельство о расторжении брака.

Если же организация, выдавшая вам кредит, пойдет на уступки, например, на реструктуризацию долга, то вам не будут начисляться пени и штрафы за несвоевременный платеж.

Но какую-то часть средств погасить все равно придется, чтобы не допустить просрочек. Кроме того, так вы вызовете больше доверия, и банк подумает, что после пересмотра суммы вы будете и вправду платить. Ведь в жизни случаются разные ситуации, и может у любого человека наступить пик неплатежеспособности. Но через суд банк может отменить штрафные санкции, возложенные за просрочку платежа.

Способы продажи квартиры, взятой в ипотеку

Стоит отметить, что у каждой организации индивидуальные условия и способы, с помощью которых можно продать недвижимость. Стоит понимать, что банк не может запретить вам продать жилье, его лишь нужно уведомить для формальности. Существует несколько способов того, как продать квартиру, купленную в ипотеку. Но стоит понимать, что сделать это можно когда свое согласие даст банк. Если он дает положительный ответ, то нужно искать покупателя на квартиру.

Хотя можно продать объект и без его согласия:

• Найти сумму денег, которой вы должны и закрыть долг.
• Оформить в другом банке кредит и погасить ипотеку.
• У покупателя взять залог, и погасить этими средствами ипотеку. На такой вариант согласится не каждый покупатель, поэтому придется снизить стоимость квартиры или потратить много времени на поиск.

Эти два варианта на практике встречаются крайне редко.

Чаще всего актуальны такие варианты, но это только после согласия ипотечного брокера:

• Покупатель приобретает квартиру, а продавец гасит долг.
• Покупатель передает деньги в ячейку банка для закрытия долга.
• Покупатель становится заемщиком банка, и долг переходит к нему.
• Покупатель покупает квартиру у заемщика, рассчитываясь через аккредитивный счет.

Можно еще другими способами продать квартиру, находящуюся в обременении:

• Материнский капитал. Придется получить согласие банка на продажу квартиры таким способом.
• Квартиру продает банк. В таком случае вам будет совсем невыгодно, так как часто банки продают квартиры по низкой стоимости, чтобы закрыть ваш долг. А если вы вкладывали первоначальные средства, то они вам вряд ли вернутся.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Продать квартиру по ипотеке в сбербанке можно следующим образом:

1. Между покупателем и продавцом нужно заключить устное согласие на особых условиях. Необходимо обсудить все нюансы сделки.
2. Заключается предварительный договор купли-продажи.
3. Покупатель передает продавцу залоговую сумму. Пишется расписка.
4. Покупатель от продавца получает все документы на недвижимый объект. В их число входят следующие:
   • Копии паспортов или свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, тех, кто является собственником квартиры.
   • Свидетельство о праве на собственность.
   • План.
   • Технический паспорт.
   • Выписка из домовой книги.
   • Справка из БТИ.
   • Копия лицевого счета.
   • Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
5. Банк проверяет все документы.
6. Проводится оценка недвижимого объекта.
7. Банк позволяет или отклоняет согласие на сделку.
8. Сторонами подписывается основной договор купли-продажи.
9. Договор регистрируется.
10. На счет продавца зачисляются деньги за продажу квартиры.
11. Покупатель получает на руки свидетельство и становится новым собственником.

Продать квартиру, оформленную в ипотеку, не так сложно как может показаться на первый взгляд. Сложнее всего найти покупателя, который за наличный расчет сможет ее купить.

Необходимые для этого документы

Так как квартира находится в обременении, для осуществления сделки потребуются следующие документы:

• Паспорта обоих сторон.
• Банковский договор о предоставлении кредита.
• Выписка из реестра о снятии обременения.
• Свидетельство о регистрации кредитного договора.

Как Сбербанк и другие банки относятся к продажам ипотеки

Конечно, любой банк не обрадуется тому, если заемщик захочет продать залог. Ведь он рассчитывает на его проценты, которые тот будет уплачивать несколько лет. Но все-таки это лучше, нежели долги по ипотеке.

Что касается переоформления долга на другое лицо, то банк тоже к этому относится осторожно. Ведь новый плательщик может оказаться проблемным. Хотя банки соглашаются на такие условия заемщика. Но при переоформлении ипотеки банк выдвигает свои требования.

К ним можно отнести следующие:

• При досрочном погашении и переоформлении долга бывший заемщик должен уплатить процент, обычно это один процент от суммы недвижимого объекта.
• Уплата штрафов за досрочное погашение долга – об этом должно быть прописано в договоре.

Если заемщик не в силах платить, то порой единственным способом решения ситуации является продажа банковского залога. Очень часто, когда люди продают ипотечную квартиру, они оформляют еще одну ипотеку и приобретают жилье по меньшей стоимости. Поэтому банк может пойти на уступки, оформив ипотеку равную другой сумме. Сотрудники кредитной организации заинтересованы в том, чтобы клиент полностью отдал свой долг без просрочек и штрафов, ведь они рассчитывают на его деньги.

Риски для продавца и покупателя

При таком варианте продаже недвижимости могут быть риски как у продавца, так и у покупателя.

К рискам продавца можно отнести следующие:

• Он потеряет свою собственность.
• Ипотечную квартиру можно продать за цену ниже рыночной, в противном случае ее никто не купит. Для того чтобы продать объект кредитования, нужно подготовить много бумаг, за которые придется платить. Также на сбор документов тратится время, за которое недвижимость может упасть в цене.
• Небольшой шанс продать квартиру.
• За большие долги недвижимость могут выставить за долги и продать по низкой стоимости.
• Если в договоре прописано о штрафах за досрочное погашение, то некую часть денег придется потратить на это.

К рискам покупателя можно отнести следующие:

• Покупая таким способом жилищную площадь, покупатель очень рискует, ведь он дает свои деньги продавцу, тот гасит долг и снимает с квартиры ограничение. И все, она находится в его собственности, он, как правило, может совершать любые операции с ней. Чтобы не оказаться в такой ситуации, рекомендуется обращаться к проверенным риелторам и все расписки и иные документы заверять у нотариуса.
• Покупатель должен оплатить свидетельство о снятии обременения. А если продавец передумает продавать квартиру, то этих средств ему никто не вернет.
• Не стоит вкладывать свои деньги в ячейки, лучше передавать продавцу под расписку. Так как благодаря такому способу мошенники тоже могут зарабатывать деньги.

Возможные проблемы и подводные камни

Вообще при оформлении такой сделки может возникнуть масса проблем. Но если читать все договоры, то можно избежать большинство подводных камней. Стоит быть внимательным не только при оформлении сделки с покупателями и продавцами, но и заключая договора с банками, так как и они могут обманывать своих заемщиков.

Выше говорилось о том, что порой банк при досрочном погашении просит заемщика внести сумму, равную 1 проценту от стоимости квартиры. Часто банк поступает незаконно, и чтобы разобраться в этом вопросе, нужно получить консультацию финансиста. Во время сделки можно заплатить эту сумму, чтобы банк разрешил продать жилье. Но после того как все закончится, можно попробовать вернуть свои деньги через суд.

Советы юристов

Чтобы все сделки прошли хорошо и чисто, нужно обращаться к юристам, которые смогут контролировать каждое действие.

Чтобы продажа квартиры прошла идеально, нужно прислушиваться и стараться выполнять рекомендации юристов:

1. Если вы работаете в одиночку, без юриста, нужно перечитывать все бумаги, которые вам предлагают подписать. Перед тем как писать в банке заявление о досрочном погашении ипотеки и желании продать квартиру, нужно перечитать кредитный договор.
2. Покупатели должны проверить все документы продавца и предполагаемой квартиры, чтобы избежать встречи с мошенниками.
3. Для облегчения сделки нужно обращаться к риелторам, которые будут следить за чистотой проведения сделки.
4. Нужно предупреждать банк о своем намерении продажи имущества и уведомлять какой вы выбираете способ.
5. Нужно предоставить весомые доказательства того, что вы хотите продать квартиру.

Продать недвижимый объект, находящийся в ипотеке, реально, но на это придется потратить много сил и времени. Тем более, никто не захочет терять клиентов, и работники банка будут всеми возможными способами пытаться оградить вас от этой процедуры. Но если это единственный способ при возникшей проблеме, то нужно не бояться и продавать свою квартиру. Но нужно подготовиться, что придется продать квартиру ниже рыночной стоимости.