В условиях высоких цен на рынке недвижимости и их постоянно стабильного роста, ипотека — это актуальное решение проблемы жилищного фонда как семьи, так и отдельно взятой личности. Конечно же продавца интересует какие могут быть риски, когда на кону продажа квартиры в ипотеку и есть ли минусы для покупателя – все эти моменты будут рассмотрены в данной статье.
В оформлении ипотеки на квартиру, кроме вас, участвует:
- Кредитор, зачастую банковское учреждение. Работа с ним это ваш первоочередной приоритет, ведь финансовую составляющую сделки по покупке жилья берет на себя именно он. А после, ежемесячные взносы ипотечных платежей не дадут вам с ним расстаться еще очень длительное время.
- Независимый эксперт по оценке недвижимости. В нашей стране понятие «независимый», именно в этой ситуации, не отвечает действительности. Каждый крупный банк плотно сотрудничает с экспертными компаниями, которые и будут вам предоставлены на выбор. Хотя и выбор-то ничего не изменит, ведь такие компании делают оценку недвижимости на условиях, которые выгодны далеко не вам, а вашему кредитору. Не исключены случаи, когда эксперт может поступить по совести.
- Страховщики. Банки всегда пытаются свести свои риски по кредитным программам до допустимого минимума. Аналогична ситуация и с ипотекой. Все договоры такого плана содержат обязательное условие по страховке как объекта недвижимости, так и здоровья и жизни заемщика.
- Риэлторы и агентства недвижимости. Ипотечная квартира имеет ряд характеристик, которым оно обязано соответствовать, дабы кредит стал возможен. Нужно понимать, при наступлении ситуации по вашей неплатёжеспособности залог должен быть продан, и он должен быть таким, чтоб его захотели купить.
- Муниципальные и государственные организации. Вот тут бюрократия по полной программе, поэтому заранее нужно иметь в расположении номера их телефонов, адреса, графики работы. После составить график на получение необходимых справок и т.п., и строго следовать ему. Только так этот процесс станет быстрым и не затруднительным.
Нужно понимать, что финансовые ресурсы, фигурирующие в таких сделках, весьма велики. И логично, что банк будет проводить полную проверку той недвижимости, которая идет в ипотеку.
Особенности продажи квартиры в ипотеку
Не только процесс покупки жилья сложен и длителен для продавца.
Ведь ему нужно:
- искать покупателя;
- показывать недвижимость сторонним людям;
- отбиваться от настойчивых рекомендаций риэлтера по поводу снижения цены жилья.
Все вышеперечисленное не делает нервную систему продавца недвижимости крепче. А тут самый страшный сон — сорванная сделка на практически финальной стадии. И тут появилась даже своя специальная прослойка покупателей недвижимости – «ипотечники».
Ведь именно у этой категории не будет гарантий, что все задуманное исполнится, и банк не откажет в кредите. Развитие событий в таком случаем имеет все оттенки неоднозначности.
Плюсы и минусы сделки для продавца
Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.
Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.
Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:
- Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
- Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
- Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
- Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
- Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.
Минусы процедуры:
- Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
- Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
- Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.
Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.
Необходимые документы
- правоустанавливающая документация на жилье;
- копии персональных документов от всех собственников жилья;
- вся документация технического плана на квартиру;
- копия домовой книги или ее выписка;
- копия финансового лицевого счета.
В случае нахождения жилья в частичной или полной собственности у несовершеннолетнего лица, обязательно наличие разрешения органов опеки и попечительства.
Проверка квартиры в юридическом поле, предполагает получение выписки из ЕГРП, которая отображает:
- текущий состав всех собственников жилья;
- текущее состояние обременений.
Возможно банк затребует вместо стандартной выписки ее расширенную версию, которая будет содержать информацию о всем, что происходило с вашим жильем, начиная с 1998 года (сделки).
Зачастую, такое банковское требование возникает при условии:
- последний собственник жилья владеет им очень короткий срок,
- необходимость сознательного занижения цены в договоре купли-продажи до 1 000000 рублей.
Что еще могут потребовать помимо вышеперечисленного стандартного набора документов у продавца:
- копия водительского удостоверения;
- военный билет (при отсутствии водительского удостоверения);
- справка из тубдиспансера (при отсутствии первых двух пунктов, и обязательно при продаже квартиры пожилыми собственниками).
Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.
И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога. Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья. И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.
Этапы продажи квартиры в ипотеку
- Уплата авансового платежа покупателем недвижимости.
- Предоставление требуемых банковским учреждением документов от продавца.
- Проведение оценки жилья независимым экспертом с предоставлением полного отчета по ней.
- Получение согласия от банка и страхового учреждения с согласованием и подготовкой договоров.
- Фактическое подписание договоров, сюда входит и кредитный, и купли-продажи, залоговый.
- Регистрационный этап прав собственности и залога на имя банка.
- Получение свидетельства и расчет с продавцом, который может быть произведен путем наличного расчета, так и посредством переведения денег на любой текущий счет, указанный продавцом.
Риски сделки для продавца
Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.
Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.
Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.
Риски для покупателя
Покупатель также может столкнуть с недобросовестным продавцом:
- наличие обременений — это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
- подделка документов на всех уровнях;
- отсутствие необходимых документов;
- несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
- несовершеннолетние собственники — отказ органов опеки от продажи.
Подводные камни
Все они закручены только на платежеспособности покупателя и юридической чистоты и грамотности, приобретаемой в ипотеку недвижимости. Ведь если какой-то из нюансов не учтен, то сделка не состоится.
Стоит помнить, что банк также заинтересован в положительном успехе сделки. Ведь он приобретает сразу двух клиентов – вас и покупателя. С последним их отношения перерастают в очень длительные, которые принесут банку немалую прибыль по проданному продукту – ипотеке.
Советы
- Как и продавец, так и покупатель должны навести справки друг о друге, это позволит понять что перед вами за субъект и что от него ожидать. Таким образом, возможно составление предварительного прогноза по успешности сделки.
- Все документы нужно тщательно проверять, а покупателя рекомендуется ходить вместе с продавцом по всем инстанциям за каждой бумажкой.
- Тщательно проверяйте сам объект, проверьте цену на совпадение с рыночной, и если есть занижение, выясняйте причину.
- Продавец должен контролировать все этапы, даже те, где его присутствие не обязательно. Полный контроль — залог успеха.
Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке
- Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
- Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
- Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
- Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.
Loading...