Можно ли выселить из квартиры прописанного человека (не собственника)?

Жилищный кодекс исключительными правами на объект недвижимости наделяет собственника. Он может жить в нем сам, распоряжаться им, предоставить возможность пользоваться помещением своим домочадцам или иным гражданам, заключив с ними соответствующий договор. Статья расскажет про выселение из квартиры прописанного человека – не собственника, каков порядок, основания и условия данного процесса.

Прописать, то есть предоставлять право проживания в своей квартире, домовладелец может кого угодно, и для этого достаточно исключительно его собственного волеизъявления, а выселить возможно либо с согласия зарегистрированного, либо по решению суда.

Ну а самое главное, наличие прописанных фактически лишает собственника полноценно распоряжаться квартирой или домом. Хотя формально препятствовать решению собственника расстаться с объектом недвижимости они не могут, желающие приобрести квартиру, обремененную довеском в виде пусть даже просто числящихся в ней граждан, находятся не всегда.

Выписка – дело добровольное

Идеально, если прописанные готовы изменить место регистрации добровольно. В этом случае они просто пишут заявление о своих намерениях в отделении паспортного стола и спустя несколько дней будут сняты с регистрационного учета.
Если речь идет о выписке ребенка, заявление пишет его официальный представитель. Правда, в деле выписки несовершеннолетнего ребенка есть ряд нюансов, на которых по ходу статьи остановимся подробнее.

Как правило, вопрос о выселении решается добровольным соглашением сторон при продаже жилого помещения. Законодательные нормы дают довольно туманное определение периоду, в течение которого бывшие собственники должны выписаться из дома или квартиры, называя его «разумным».

Обычно таковым считается один месяц. Однако, что принимать за точку отсчета – момент передачи денег от покупателя продавцу, факт подписания договора или получение новым собственником свидетельства о регистрации? Поэтому при составлении договора следует оговорить срок, в течение которого бывший собственник «сотоварищи» снимутся с регистрационного учета. А равно и физически освободят занимаемое помещение.

Марш, несогласные!

А что если согласие сторонами не достигнуто? Ситуации, в которых необходимо снятие с регистрации не по доброй воле, нередки. В таком случае разрешить конфликт приходится судебным органам. По иронии судьбы, по противоположные стороны процесса чаще всего находятся ранее самые близкие люди.

Говоря в общем, основания для принудительной выписки наступают в двух случаях: если проживание лиц на территории жилплощади не имеет законных причин или эти основания утрачены, например, в результате расторжения семейных отношений.

При разрешении споров суд, как правило, становится на сторону собственника жилья, однако решить этот вопрос автоматически, простым обращением в паспортный стол, не получится. Чтобы исключить нежеланное соседство, необходимо запастись соответствующими документами и правильно составить заявление.

Основания и условия выписки

Итак, снятие с регистрации гражданина – не собственника жилья – на основании решения суда производится в следующих случаях:

• доказанное отсутствие жильца в течение длительного срока, признание его без вести пропавшим;
• в связи со смертью указанного лица либо объявлении его умершим;
• если основания для пользования им помещением были утрачены (например, истечение срока договора, расторжение семейного союза);
• если в документах, на основании которых этот гражданин был зарегистрирован изначально, обнаружились сведения, не соответствующие действительности, либо установлен факт фиктивной регистрации.

Выписка человека из квартиры без согласия

Технически процедура снятия с регистрационного учета через суд выглядит следующим образом:

• Составление заявления (иска). При разработке этого документа следует учитывать все обстоятельства, например, припомнить, как и при чьем участии проводилась приватизация жилья. Кто участвовал в приобретении квартиры? В этом непростом деле стоило бы заручиться поддержкой опытного юриста, который сможет учесть все возможные тонкости судебного разбирательства и аргументы противоположной стороны.
• Подготовка правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
• Подготовка документов, подтверждающих наличие у вас причин для выселения нежеланной персоны – иными словами доказательной базы. Например, свидетельство о разводе.
• Передача заявления (в 2-х экземплярах) в канцелярию суда и его регистрация.
• О дате рассмотрения дела вас уведомят повесткой. Приглашена на заседание будет и вторая сторона, однако данный вопрос может рассматриваться и в ее отсутствие.
• Если суд примет вашу сторону, вы можете начать процесс снятия с учета в паспортном столе, предъявив специалистам полученное судебное решение.

Особенности муниципального жилья

Основания для выселения граждан, которые пользуются жилплощадью по договору соцнайма, приведены в ст. 90,91 ЖК РФ. Итак, наймодатель, а им в данном случае является муниципальное образование, может лишить права быть зарегистрированными и проживать на муниципальной квартире нанимателя и членов его семьи в ряде случаев.

Рассмотрим их вкратце:

• Если эксплуатация помещения производится с нарушением его целевого назначения. Например, если жильцы приспособили квартиру для осуществления какой-либо коммерческой деятельности – открыли подпольный цех либо ведут торговую деятельность.
• «Попросят» с жилплощади и дебоширов, которые не дают жизни соседям, угрожают общественной безопасности, наносят вред или ненадлежащим образом обращаются с помещением, что приводит к его порче и разрушению. Ответственность наступает в случае, если граждане продолжают вести себя подобным образом даже после официального предупреждения со стороны наймодателя.
• В целях ограждения несовершеннолетних детей, государство может лишить права совместного с ними проживания на муниципальной квартире, родителей, переставших считаться таковыми в силу судебного предписания, то есть лишенных родительских прав.

Занимаемого муниципального жилья могут лишиться и задолжники по «коммуналке» – наниматель и члены его семьи, которые на протяжении полугода не оплачивают услуги и не вносят плату за жилое помещение. При этом суд учтет веские обстоятельства, которые помешали нанимателю выполнять свои обязанности вносить оплату – например, нетрудоспособность по причине болезни или утрату места работы.

Для перерасчета предоставляемой площади применяются нормы общежития, то есть неплательщикам может быть предложено жилье площадью не более шести квадратных метра на человека. В первых двух ситуациях принудительного расторжения договора социального найма и снятия с регистрации такая альтернатива не предусматривается.

Если жилье приватизировано

Приватизация – это передача права собственности на жилой объект от государства гражданину, который по факту совершения этой сделки становится собственником жилья. Если квартира или дом приватизированы всеми членами семьи, проживавшими там на тот момент, все они в равной степени являются собственниками жилья. Соответственно, решением одного из собственников снять с регистрационного учета другого – невозможно.

Таким образом, он как бы заменил свое право на получение доли в объекте недвижимости возможностью беспрепятственного и безвременного проживания. Даже в случае, если семейные связи будут утеряны, и он станет бывшим родственником по отношению к собственнику жилого помещения (например, при разводе супругов), ни снять с регистрационного учета, ни выселить его из квартиры принудительно будет невозможно.

Во всех прочих случаях ситуация с выпиской из приватизированного жилья решается относительно просто. Всех «бывших» можно снять с регистрационного учета на том основании, что они перестали являться родственниками собственника жилого помещения.

Подарок… с нагрузкой

Случается, что вместе с подаренной жилплощадью новому обладателю квадратных метров достается сомнительное наследство в виде прописанных в доме или квартире посторонних и далеко не всегда желанных жильцов. Такие ситуации в общем объеме дел о принудительном снятии с учета достаточно редки, но все же встречаются.

Обычно пункт о праве проживания посторонних людей, если таковые имеются, оговариваются в договоре дарения. Но если этого не произошло, получатель ценного подарка имеет полное право снять с регистрационного учета любого прописанного в объекте недвижимости жильца, поскольку, после заключения договора дарения и обязательной регистрации права собственности, он становится новым собственником и, как мы помним, имеет полное право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. В том числе и снимать с регистрационного учета через обращение в суд.

Разумеется, это утверждение применимо только в случае, если снимаемые с регистрации жильцы не являются собственниками жилья, но в этом случае без их согласия совершение сделки оказалось бы невозможным в принципе.

Однако, суд в некоторых случаях склонен проявлять снисхождение, если выписываемым некуда податься, и оставляет за ними право в течение некоторого времени проживать на подаренной жилплощади.

Если же передаваемый в дар объект недвижимости был сдан в аренду и срок действия этого договора еще не истек на момент передачи права собственности, смена владельцев не означает автоматического расторжения соглашения. То есть нужно будет или дождаться завершения срока аренды, или прекратить его действие через суд.

Выписка бывает разной

Итак, как видим, процедура снятия с учета отличается в зависимости от того:

• по доброй воле или же по решению собственника она проводится;
• собственным или муниципальным является жилье;
• каков статус выписываемого лица по отношению к собственнику, есть ли между ними родственные связи.

Выписка членов семьи

Члены семьи квартировладельца имеют право пользоваться жилплощадью и быть на ней прописанными. В случае распада семьи эта привилегия утрачивается. Если, конечно, бывшие родственники не сочтут необходимым оставаться зарегистрированными в одном объекте недвижимости – как известно, ради прописки в мегаполисе граждане способны терпеть и не такое.

Если квартира приобретена не в супружестве, и бывшая вторая половина не принимала никакого участия в приватизации жилья, это довольно шаткое соглашение сторон может быть всегда расторгнуто волею собственника.

Выписка с условием

Несмотря на то, что суд, как правило, становится на сторону собственника жилья, у него есть право предоставить отсрочку бывшему члену семьи собственника в снятии с регистрационного учета и, соответственно, выселении.

Как выписать несовершеннолетнего

Еще один важный момент, который кардинальным образом определяет стратегию поведения при необходимости принудительного снятия с регистрационного учета, является факт достижения совершеннолетия зарегистрированным лицом.

При наличии несовершеннолетнего члена семьи процесс снятия с регистрационного учета существенно усложняется.

При такой коллизии возможны два варианта:

• Если несовершеннолетний ребенок – собственник жилья либо доли в нем, в процесс выступают органы опеки. Они вправе отказать в выписке по причине того, условия жизни ребенка ухудшаются или нарушаются его имущественные права.
• Процесс выписки ребенка несколько проще, если он не является собственником жилья. В этом случае вмешательства органов опеки не требуется. Общее правило в обоих случаях: прежде чем снять ребенка с регистрационного учета, необходимо озаботиться, где он будет прописан сразу вслед за этим.

При этом, согласно положениям ст. 20 ГК, до достижения четырнадцатилетнего возраста местом жительства ребенка признается адрес регистрации его родителей, опекунов или усыновителей. Необходимо учитывать и то, что новое жилье не должно уступать прежнему – ни в количестве жилых метров, ни в их состоянии.

Выписка собственника из приватизированной квартиры

Жилое помещение может быть изъято, если земля, на котором оно находится, необходима для государственных или муниципальных нужд. По такой схеме, например, производится выселение граждан из аварийного жилья.
В этом случае стоимость недвижимости собственнику будет возмещена.

Законодательство предлагает два варианта компенсации:

• выплата денежного эквивалента по рыночным расценкам, причем – с компенсацией издержек, связанных с поиском и переездом в новое жилье;
• предоставление другого помещения, взамен изымаемому.

Лишиться права проживания и прописки могут и самовольные «архитекторы», которые производят перепланировку и переустройство без соответствующего согласования. Им, в силу ст. 29 ЖК РФ, сначала будет настоятельно предложено привести жилье в прежнее состояние. Если же это требование не будет выполнено, помещение будет продано с торгов. Денежные средства получит  бывший собственник – но за вычетом расходов на судебные издержки.

Примечательно, что в отношении владельцев приватизированного жилья не действует правило для нанимателей муниципального жилья – за долги по коммуналке их выселить не могут. Для воздействия на должников-собственников у государства есть иные рычаги.

Если заселение незаконно

Помните старую сказку о лисе, которая нагло разместилась в лубяной заячьей избушке? Увы, подобные ситуации возможны и в реалиях современной жизни. Заселение и законная регистрация на жилых квадратных метрах допускается исключительно с согласия собственника или ответственного нанимателя, если мы говорим о муниципальном жилье.

Причем в последнем случае, за счет обязательств по внесению изменений в договор, о факте вселения потребуется уведомить и наймодателя. В противном случае заселение противозаконно.

Подводя итоги, отметим, что собственники недвижимости находятся в значительно более выгодном положении в сравнении с нанимателями. Количество оснований для их выселения очень ограничено. Еще один важный вывод – даже владелец жилья в выселении зарегистрированных граждан не может руководствоваться исключительно своей собственной волей. Если согласия нет, решить, кто из прописанных остается, а кто покинет жилье, может только суд.